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本律师受郭某某的委托，江苏DD律师事务所的指派，担任郭某某诉全椒某某置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案二审特别权限诉讼代理人。现对本案的本诉发表如下代理意见。
因上诉人不能履行向被上诉人提供商品房购买按揭的担保，上诉人要求退房并解除甲、乙双方所签订的“商品房买卖合同”的有关事项，被上诉人于2019年6月27日向全椒县人民提起诉讼请求，并通过全椒县人民法院开庭审理，由于上诉人缺席并没有提供任何凭据，经法院审理后，又于2019年7月26日接法院通知进行二次开延审理，在庭审，上诉人向法庭所提供的证据，被上诉人不认可的事实与理由是：
案件全部事实如下1：甲乙双方于2017年7月8日在签定“商品房买卖合同”时，被上诉人曾要求上诉人提供“商品房买卖销售许可证”及其它相关许可证明，而上诉人销售人员回答是：“商品房买卖销售许可证及其它证明”只有公司总份，不可能给每个客户看的，既然能销售商品房可定是有许可证的，并向被上诉人保证在签约“商品房买卖合同”后可以看到，当甲、乙双方签约“商品房买卖合同”后，被上诉人增多次要求上诉人拿出“商品房买卖销售许可证”及其它相关许可证明，而上诉人的销售人员并没有拿出，并一再推托的事实，为此上诉人在2017年7月8日时根本没有拿出“商品房销售许可的任何证明”，在该房屋买卖时就没有如实告知事实，设下圈套.。2:被上诉人于2017年7月8日在接到上诉人按揭银行的通知并及时赶往商品房买卖销售现场，并由上诉人所提供的商品房按揭银行包括有农业行、工商银行、建设行和中国银行等多家银行在商品房买卖销售现场办理商品房按揭贷款，当时由上诉人的销售员将被上诉人的商品房买卖按揭资料推介给现场的工商银行，却没有通过工商银行的按揭条件；后又推介给农业银行也没有通按揭条件；再又推介给了建设行，而建设银行的办事人员简单问询了几句后并接受了被上诉人的按揭条件和资料（有银行开据的凭据已提供给了法庭）之后的同时，甲、乙双方在建设银行面前于2017年7月8日时签定了“商品房买卖合同”的日期，为此上诉人在明知被上诉人的商品房买卖按揭条件不符合前两家银行的情况下，还强行推介给建设银行后并在同时与被上诉人签定了“商品房买卖合同”，3:根据“商品房买卖合同”中条款的明确，合同自签字时日起在九十天内付清购房全部余款等事项），被上诉人与上诉人所签下“商品房买卖签字”日期为2017年7月8日，被上诉人并按照上诉人的要求当日付清了首付款，同时又按照合同中所约定期限和上诉人所指定银行积极办理按揭房的剩余款项。后于2017年7月23日被上诉人接到银行通知并要求提供“商品房买卖合同”，但由于上诉人没有将“商品房买卖合同”另份提供给被上诉人，为此被上诉人将银行所要求的“商品房买卖合同”及时反馈给上诉人，而上诉人回答是“商品房买卖合同”是由上诉人来递交给银行办理的，无须被上诉人递交的事实。而后于2018年3月18日被上诉人又接到上诉人的通知说银行按揭批下来了，要求被上诉人去办理网签和房产登记等事项，并要求被上诉人将办理完了的资料递交给按揭银行就可以了，其它就不用管了，一切由上诉人来办理等等事实。为此上诉人明知在“商品房买卖合同”中所约定期限已经超过，也明知被上诉人已无法通过银行按揭等事实，4:被上诉人在签约“商品房买卖合同”的即日起按照上诉人所指定和提供的银行并积极主动办理购房余款的按揭贷款，因银行在后期所办理按揭贷款时所向被上诉人提出的按揭条件与银行在前期（商品房售房现场）时，当甲、乙双方面在签约“商品房买卖合同”时所接受被上诉人按揭条件的之间的按揭条件要求是完全不符。所以银行在后期所提出的商品房的按揭条件，被上诉人实在无法提供和达到这样的按揭条件（已在法庭上提诉过），并将银行无法按揭的事由及时反馈给上诉人多次，而上诉人不但没有正面回答和解决被上诉人的难题，而且还更换多名销售人员轮番来敷衍被上诉人并指定被上诉人到其它银行可以按揭，但被上诉人仍积极在按照上诉人所指定的多家银行办理按揭但仍然无果，为此被上诉人在无赖的情况下，于2018年12月28日向上诉人正式提出退房申请（凭据已提供给法庭），上诉人不但没有答复，而且仍在更换销售人员来敷衍被上诉人的最后一次为：2019年5月27日下午17时通过微信语音信息传达被上诉人到银行可以按揭的事实（有微信语音的证据），为此被上诉人有证据认为上诉人在明知被上诉人无法按揭的事实仍有意在拖延和欺骗被上诉人的事实，上诉人有隐瞒和欺骗被上诉人的事实，即违反了合同法。
理由
理由一，上诉人向法庭单方面所提供的“银行按揭及公积金付款方式补充协议”的凭据，根据有关合同法（双方签约合同协议书时，应当是一式两份，双方当事人在签约时各执一份的条款），而上诉人单方面所提供的“银行按揭及公积金付款方式补充协议书”既没有双方当面签字认可的注明，也没有提供给被上诉人另一份协议范本做为凭据的事实，上诉人即违反了双方各执凭据的合同法。另外被上诉人认为上诉人单方面所提供的“银行按揭及公积金付款方式补充协议”的签字不是本人所签，系伪造签字，即上诉人有伪造被上诉人签字的违法行为.。
理由二，上诉人向法庭单方面所提供的“银行按揭及公积金付款方式补充协议”，而上诉人单方面所提供的“银行按揭及公积金付款方式补充协议”的文本格式和字体清晰度及字号阅读等明显存在偏小，被上诉人认为上诉人在“银行按揭及公积金付款方式补充协议”的文本格式和字体排版上是有预谋的应用了模糊概念和误导被上诉人在阅读上的甄别难度，从而导致被上诉人在年龄上、视力上、阅读上和分辨率上的难度加大的事实，被根据合同法39条规定（合同协议中的重点内容应当提示注解等要求），而上诉人单方面所提供的“银行按揭及公积金付款方式补充协议”内容中的重点部分，既没有标注重要提示、又没有注解等事实，上诉人即违反了合同示范文本管理办法。
理由三，上诉人向法庭单方面所提供的“银行按揭及公积金付款方式补充协议”，根据合同法，而上诉人单方面所提供的“银行按揭及公积金付款方式补充协议”既没有与被上诉人协商、也没有向被上诉人出示和解释此协议的内容，在被上诉人不知情的情况下，上诉人单方面所提供的“银行按揭及公积金付款方式补充协议”属于强加给被上诉人的霸王协议，即严重违反了平等公平原则
理由四，上诉人向法庭单方面所提供的“商品房买卖合同”，根据合同法规定（甲乙双方在签约合同协议时，自签定即日期起，将一式两份纸面所签名和日期的合同分别为各执一份的事项），而上诉人所提供的“商品房买卖合同”在签定条款中的签字与日期之间完全不符的事实，被上诉人认为上诉人系篡改和伪造合同中的签字生效日期，上诉人即违反了合同法中的即日期签定生效的有关事项.。
理由五，上诉人向法庭单方面所提供的“商品房买卖合同”， 而上诉人在签定即日起没有将“商品房买卖合同”的一式两份的另一份及时提供给被上诉人做为银行按揭房的依据。在被上诉人多次要求上诉人提供“商品房买卖合同”时，上诉人于2019年7月10号时才将“商品房买卖合同”的另一份提供给被上诉人，并严重影响到被上诉人在办理银行按揭贷款的过程中无法有效办理和延误办理的事实。从而导致合不能履行。
理由六，1：上诉人所提供给被上诉人“商品房买卖合同” 的内容条款与2017年7月8日由甲、乙双方对待所签定的“商品房买卖合同”的内容条款之间的条款完全不符。上诉人在没有征求被上诉人的同意和认可下，擅自篡改“商品房买卖合同”中的（补充协议条款）的事实，（被上诉人“商品房买卖合同”正本已提供给法庭）:2：上诉人所提供给被上诉人“商品房买卖合同”签定生效日期为2018年3月7日与实际合同签定日期为2017年7月8日之间的日期完全不符。上诉人系篡改合同的生效日期3：上诉人向被上诉人所提供的网签的“商品房买卖合同”的签约日期为2018年1月8日与实际合同生效日期为2018年3月7日之间完全不符上诉人系篡改合同的生效日期，存在欺诈行为。
理由七，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。而上诉人在明知无法担保被上诉人能从银行贷款按揭的事实，将责任以“银行按揭及公积金付款方式补充协议”来转嫁和胁迫给被上诉人，上诉人即属于强买强卖行为。
被上诉人应当不承担过错，违约金责任不是被上诉人承担。请求法院判决被上诉人全部退还全部房款。.。
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 姜春 律师 |
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