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六合拆迁律师

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六合拆迁律师为被拆迁人提供法律服务,坚持“只为被拆迁人维权”的原则,提供包括南京市六合区拆迁律师、拆迁补偿标准、征地拆迁咨询在内的专业律师服务。
    六合拆迁律师为您提供专业的拆迁法律服务,包括:拆迁安置纠纷,动迁款内部分割,安置房产纠纷,代理诉讼,行政裁决,动迁全程陪同谈判等专项法律服务.。

★六合拆迁律师在拆迁估价过程中的工作内容
    1.拆迁估价过程中律师工作的一般内容：
    1.1核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉.。
    1.2对估价机构确定程序的合法性进行核实.。律师应提示委托人投票确定估价机构的，拆迁人有将投票结果进行公告的义务。而拆迁主管机关可对投票、抽签过程进行监督，并可以要求纪检监察机关和基层组织等.同监督.。
    1.3对拆迁估价委托合同的真实性、合法性进行核实。
    1.4核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害..，或者是否是拆迁当事人。
    1.5对估价报告的形式与内容进行核实。包括履行拆迁估价委托合同的情况、估价内容的真实性与合法性、房屋拆迁估价时点及估价报告的有效期限以及是否由专职注册房地产估价师签字。
    1.6对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序合法性进行核实.。
    1.7如委托人对估价报告有疑问或异议的，协助委托人向原估价机构询问、申请复核，或者另行委托估价机构重新评估.。
    1.8对委托人就原估价机构的估价结果、复核结果有异议，或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异，且协商达不成一致意见时，律师可以协助委托人在收到估价报告、复估结论或重估报告后的15日内向房地产价格评估..委员会申请技术鉴定。
    1.9对房地产价格评估..委员会成员是否与原估价机构、拆迁当事人有利害..，或者是否是拆迁当事人进行核实。
    1.10律师应提示委托人，若房地产价格评估..委员会认为估价报告不合法、不规范、不合理的，由..委员会指定其中一家估价单位进行再估价；而拆迁当事人对再估价仍有争议的，可以重新向..委员会申请鉴定。

★六合拆迁律师征地补偿项目、标准及补偿费的归属
（一）补偿项目
1、土地补偿费
用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征收造成经济损失而支付的一种经济补偿。
2、青苗补偿费
　　用地单位对被征收土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。
　　3、地上附着物补偿费
　　用地单位对被征收土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向其所有人支付的一种补偿费用。
　　4、安置补助费。
　　用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。
（二）补偿标准
　　1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县人民政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
　　2、土地被征收前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
　　3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费.。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
（三）补偿费用的管理、归属
　　各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理：
　　1、土地补偿费由村集体经济组织所有。
　　2、安置补助费的归属、使用
　　(1)由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。
　　(2)由其他单位安置的，支付给安置单位。
(3)不需要统一安置的，发放给被安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
3、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有，集体所有的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地的村集体经济组织管理和使用。
4、土地补偿费、依法应支付给集体经济组织的安置补助费、集体所有的青苗补偿费和附着物补偿费，按照以下办法使用、收益和分配.。
　　（1）在当地金融机构设立专户存放。
　　（2）使用情况公开，接受村民监督。
（3）土地补偿费的分配
我国法律规定土地补偿费归农村集体经济组织所有，农村集体经济组织在取得土地补偿费后应当按照国家有关法律法规的规定制定分配方案.。根据《村民委员会组织法》第24条的规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
　　（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；
　　（二）从村集体经济所得收益的使用；
　　（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；
　　（四）土地承包经营方案；
　　（五）村集体经济项目的立项、承包方案；
　　（六）宅基地的使用方案；
　　（七）征地补偿费的使用、分配方案；
　　（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；
　　（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项.。
　　村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
　　法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定.。
　　同时，根据《村民委员会组织法》第22条规定：召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过.。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。
　　召开村民会议，根据需要可以邀请驻本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席。
因此，村民委员会制定的分配方案必须按照《村民委员会组织法》规定的表决程序获得通过，方可实施。
　　在制定分配方案时必须注意，分配方案的制定不仅在程序上必须合法，而且在内容上也必须符合国家的法律规定.。如我国《农村土地承包法》规定了农民的土地承包经营权受法律保护，未依法对承包土地进行变更的，承包人的经营权不得改变，所以其参与分配的权利仍然是存在的。

★六合拆迁律师征地补偿安置纠纷及解决方式
（一）补偿标准争议
1、概念
补偿标准争议是指：依据的产值标准争议和确定的补偿倍数标准争议，其中一项有争议就构成补偿标准争议。
2、法律规定
根据《土地管理法实施条例》第25条规定“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”
3、申请裁决的条件
（1）必须符合申请裁决的条件
申请裁决是专指对征地补偿标准有争议的纠纷，不服土地征收批复、土地补偿方式争议、土地征收程序违法、强行征占土地、以租代征、违法征收等均不符合申请裁决条件.。
（2）申请裁决依据法定程序进行
首先应向市、县级人民政府申请协调；协调申请要有明确的要求，标准争议的事实依据和证据，科学的计算依据和统计标准。
经协调不成或自申请协调之日起60日内不予协调的，再向批准征收该土地的政府（国务院或省级）申请裁决。
如果当事人对裁决机关作出的裁决决定不服，仍然可以依法申请行政复议或提起行政诉讼，但国务院裁决除外.。
（3）申请人的主体资格
申请人应是征地相对人或者利害..人。即被征土地的所有权人、使用权人。可以是法人也可以是自然人.。具体的说包括：村委会、村民小组、土地承包人、土地租赁人。　　
（4）找准协调和裁决的主管机关
协调机关是市县级人民政府。
征地补偿标准争议裁决是批准征地的人民政府的职责，涉及政府办公厅、法制机构和国土资源管理部门三个单位的职能，具体协调、裁决的办事机构是国土资源部门的法制机构。
4、申请裁决的注意事项
（1）对进入裁决程序的案件不再接受信访请求
　　信访一直是农民解决征地争议的主要途径.。近年来农民集体上访反映征地补偿安置问题的占集体上访总数的80％以上，个别地方甚至还高.。许多征地补偿争议都通过信访渠道反馈到国土资源管理部门或当地政府，作为信访事项给予答复，没有得到有效的解决和处理.。因为信访部门没有处理和裁决权利。
　　同信访相比，征地补偿标准争议裁决程序在解决征地补偿标准争议纠纷方面更具专业性和规范性。因此，我们建议农民通过申请裁决来解决补偿标准争议纠纷。国土部2005年提出要求，今后凡是信访人通过来信、来访反映征地补偿标准争议的，有关国土资源管理部门将引导其申请裁决。对于已经受理并在办理中的裁决案件，信访人就同一事项提出信访请求的，有关国土资源管理部门将书面告知信访人不予受理。
　　（2）补偿标准争议不是行政复议、行政诉讼案件受理范围
　　行政复议、行政诉讼虽是解决征地纠纷的主要途径之一，但行政复议和行政诉讼对补偿标准争议没有行政决定权和司法判决权，标准争议裁决作为一项具有土地补偿争议自身特点的纠纷解决机制，不是行政复议、行政诉讼受理的范围。
首先，行政复议和行政诉讼程序是审查具体行政行为合法性的监督行为，征地补偿标准不属于行政行为合法性审查的范围，是一种民事权益争议范围。裁决机关只能是批准征地的机关即国务院和省级人民政府，被申请机关只能是市、县人民政府，裁决机关不是征地主体、不是征地实施机关，不是上一级政府而是上级政府。
其次，行政复议、行政诉讼强调的是纠错功能，主要表现在撤消具体行政行为上，对权益争议不适用于调解；而征地补偿标准争议裁决是以解决补偿权益纠纷为目的，可以适用调解，在调解不成时才行使裁决权.。
第三，行政复议、行政诉讼的内容涵盖行政管理的方方面面，而裁决制度专门针对征地补偿标准争议，专业化程度更高；并不针对批准征地的行政批复行为和在征地过程中有关政府实施的其他具体行政行为。
总之，农民面对征收土地行政行为的不满，一定要分清是非.。采取不同的法律救济途径，切莫不知所以、盲目上访，造成矛盾激化.。那样，不仅不能有效的维护自己的权利，还会劳民伤财，对补偿标准有争议的不妨按照法律程序行使自己的权利.。
（二）补偿费用分配纠纷
其性质为民事纠纷，当事人为村委会或农村集体经济组织和村民，当事人可以通过民事诉讼解决。
适用《民法通则》和《村民委员会组织法》等法律法规的规定。
（三）征地信息公开纠纷
　　属于行政争议，当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。
适用《行政复议法》和《行政诉讼法》等法律法规的规定.。

★六合拆迁律师南京市六合区征地补偿安置标准
    为进一步做好我区征地补偿安置工作，切实维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，根据《南京市征地补偿安置办法》（宁政发〔2010〕264号）、《市政府关于公布征地补偿安置标准的通知》（宁政发〔2010〕265号）和《南京市六合区征地补偿安置办法》（六政规〔2011〕2号）规定，现将我区征地补偿安置标准公布如下：
    一、本标准适用于《南京市六合区征地补偿安置办法》规定的全区范围内的征地补偿安置。
    二、征地区片价补偿标准
    本标准指《南京市六合区征地补偿安置办法》第十一条规定的征地区片价补偿标准。征地区片范围以国土部门公布的征地区片分布图为准。具体范围和标准见附表一（表1-1至表1-2）。
    三、青苗和附着物补偿标准
    本标准指《南京市六合征地补偿安置办法》第十一条规定的青苗和附着物综合补偿价以及政府指导价标准.。综合补偿价、具体种类以及政府指导价标准见附表二(表2-1至表2-13)。
    四、被征地农业人员一次性生活补助费标准
    本标准指《南京市六合区征地补偿安置办法》第二十八条规定的一次性生活补助费标准.。具体标准见附表三。
    五、临时用地、取土用地、堆土用地土地补偿费标准
    本标准指《南京市六合区征地补偿安置办法》第十七条、第十八条规定的临时用地、取土用地、堆土用地土地补偿标准。具体见附表四。
     六、上述补偿标准自《南京市六合区征地补偿安置办法》执行之日起同步执行。

★六合拆迁律师违法建筑是否该无偿拆除
    对违法建筑拆除的立法不足是造成上述疑问的原因之一。违法建筑不仅仅涉及到严重违法用地造成的违法建筑，还有大量的存在于城市道路、消防通道、地下防空通道、机场控制区、公路、铁路、隧道两侧、电力线保护区、城市公.绿地内的违法建筑物，并且这些违法建筑可能会严重影响消防车、环卫车、救护车通行的，会阻塞消防、地下防空通道甚至是无线微波通道、自然灾害测试网点等等的违法建筑物。《城乡规划法》只是一个原则性的规定，《土地管理法》《建筑法》《城市绿化管理条例》等相关的法律法规同样也过于原则，《行政处罚法》又缺乏针对性，执法缺少法律的支持，造成实践中不少争议的发生.。
    违法建筑是否危害公.利益是涉及公权是否介入的关键，也是决定市府采取无偿拆除评判标准之一。当然，什么是公.利益还没有定论，但六合拆迁律师认为像上文例举的情况是可以算得上公.利益的。但如果为了降低拆迁成本去认定和拆除违法建筑，就是颠倒了城市管理的目的和手段的..。查处违法只能是维护城市协调发展的手段，任何时候有不能成为目的。另一方面，在物权与人权矛盾的情况下，要优先考虑人权.。4。

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