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南京房产律师处理建筑房产疑难案件：二手房买卖、建筑工程合同、房产买卖、租赁、继承等纠纷.。

    南京房产律师解答房产纠纷南京律师咨询，处理南京房产买卖、租赁、遗产继承纠纷,办理征收拆迁补偿和房屋遗产继承案件。<{{intel}}>

☆南京房产律师以案说法：
    某建筑公司、某工程公司是否履行了双方协议中约定的义务，是否存在违约行为及违约责任的确定问题。
某建筑公司在上西园185号地块上已足额提供了相应土地，无违约行为。对于南京市房产局附加地块上的土地，依据双方当事人签订的《合作建设协议书》第四条约定，“骆驼巷拟建的C号楼约5000平方米”是某工程公司在骆驼巷门市部土地上拟建设还建给某建筑公司的房屋面积；《补充协议》又约定“由于乙方C号楼还建变更和设计改变等原因，乙方给甲方集中还建1号楼、2号楼全部面积及3号楼地下一层，还建面积按原合同执行.。”由于骆驼巷门市部土地为划拨土地，所以涉及该块土地的约定无效且某建筑公司亦没有提供骆驼巷位置约定土地，某工程公司无法建设与还建，因此应从某建筑公司约定所得17912平方米还建房屋中减去该5000平方米还建面积，某建筑公司应得12912平方米还建房屋，该还建房屋按《补充协议》约定位置进行还建。某工程公司于2006年10月20日已将l号楼（兰州房地产测绘中心测定建筑面积10717.64平方米）房产已交付某建筑公司，目前剩余2194.36平方米还建房屋（以房产部门最终测量面积为准）尚未交付.。根据目前2号楼及3号楼地下一层实际情况，剩余面积在2号楼集中返还.。关于某建筑公司反诉请求要求某工程公司为其办理全部还建房屋的产权证的问题，根据双方当事人签订的《合作建设协议书》第七条某建筑公司所得建筑物房屋产权办理的约定，某工程公司应依法为某建筑公司办理相应还建房屋的产权手续.。关于某建筑公司反诉请求判令某工程公司赔偿因迟延交付房屋造成的损失882000元的问题，某建筑公司依照合同有效约定已提供了相应土地<{{tjlytel}}>，某工程公司迟延交付部分约定还建房屋，应承担相应赔偿损失的违约责任，某建筑公司主张该违约责任比照还建房屋当地市场租赁行情予以计算的请求本院予以支持。某建筑公司提供了其租金损失的计算说明，其主张自2006年10月9日至2011年6月8日（本次一审开庭），以同类地段房屋及经营性地下室租赁市场均价<{{tjlytel}}>，每平方米月租金2.22元作为计算依据。某工程公司对租金的单价亦无异议。经审查，该价格符合本地市场房屋租赁价格，予以确认.。某工程公司据此应支付某建筑公司2194.36平方米还建房屋56个月迟延交付的损失，比照当地市场租赁价格予以计算，为270345.15元（2194.36平方米×2.2元×56个月）。故某建筑公司的该项反诉请求部分成立，某工程公司认为其不应承担迟延交付房屋责任的抗辩理由不能成立。

☆南京房产律师成功案例：
    某工程公司迟延交付施工图纸的事实存在.。具体情况为：合同约定某工程公司于2005年9月1日前提供5号楼施工图，事实上于2006年4月9日会审5号楼施工图（双方均没有提供交付图纸时间），剔除冬季停工期，实际迟延交付约38天。合同约定某工程公司于2005年9月1日前提供6、7号楼基础图，在上一案中已查明，事实上“某工程公司于2006年5月10日给广厦公司提供6、7号楼基础图，于2006年5月23日变更基础图”，以2006年5月23日计算，剔除冬季停工期，迟延交付约69天.。合同约定2006年4月上旬提供6、7号楼施工图<{{tjlytel}}>，事实上于2006年6月13日图纸基本到位，实际迟延交付约63天.。某工程公司迟延办理施工手续的事实存在.。具体情况为：合同约定某工程公司于开工前办理施工所需证件、批件，事实上某工程公司于2006年9月3日将7号楼的《施工许可证》办理给建盛公司，但广厦公司此前已实际承建7号楼基础工程和Q-Y轴主体工程；某工程公司于2006年9月13日将5、6号楼的《施工许可证》办理给广厦公司，迟延办理约197天。广厦公司提交的54份工程变更联系单<{{tjlytel}}>，可以证明某工程公司工程变更频繁.。广厦公司主张的在-5度气温下对基础工程施工的证据不足。因广厦公司提供的内蒙古气象中心的《天气凭证公证报告》，可以证明2005年10月17日海拉尔市的气温为-8.5度，2006年4月15日的气温为-10.3度，2006年10月15日的气温为-6.2度，但不能证明在此期间广厦公司正在进行基础施工。
关于某工程公司上述迟延交付施工图纸、办理施工手续、频繁变更施工内容，应否扣除工期问题<{{tjlytel}}>。一审经审理查明，双方在合同通用条款、专用条款已有明确约定，但广厦公司在履行合同中对上述影响工期的因素没有按照合同约定提出延期报告。

☆南京房产律师成功案例：
    虽然岳某某的房屋曾由其亲属用于经营百货店，但该房屋1997年重建之时，柳州市城市规划局《私房建设工程规划许可证》记载的建设项目名称为“住房”，《建设工程规划许可牌》则载明其住房为“私宅”.。这充分表明了其原有的居住性质.。《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城市规划法>办法》第三十六条规定：“对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更<{{tjlytel}}>。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门同意，并办理变更手续。”岳某某重建房屋时，只申请取得柳州市规划局批准的建设项目名称为“住房”的私房建设工程规划许可证，没有办理变更手续。《柳州市房屋拆迁管理规定》第四十五条规定，“拆除的房屋性质以房屋产权证载明的内容为依据。遇争议时，以规划管理部门批准建设该房屋的性质用途为准。”因此，虽然岳某某现持有的房产证附图注明房屋为铺面和仓库<{{tjlytel}}>，但这不足以证明其房屋的实际性质。附图表明了当时房屋的用途，不能认为是重新确认了房屋性质。故岳某某认为该房屋为非住宅性质，请求按照非住宅进行回迁安置的理由不能成立，其诉讼请求应予驳回。

☆南京房产律师成功案例：
    南京某建筑公司述称，建筑施工营业税的纳税主体是建筑施工企业，不是房地产开发公司。如果涉案工程没有向税务部门纳税，应该由税务部门向南京某建筑公司八分公司发出纳税通知书。南京某建筑公司八分公司本身是一个领取营业执照、自负盈亏的分支机构，有税务登记证，是独立的纳税主体.。由于案涉工程款没有付清，故没有纳税。南京某建筑公司八分公司应该在案涉工程款付清时，按照建筑施工营业税3.4126%的税率缴纳营业税。象龙公司自己去开票的税率高于建筑施工营业税的税率，是因为其拿不出工程的成本发票<{{tjlytel}}>，所以要承担相应的所得税。施工企业承担税金，只能按法定的3.4126%的税率计算。

☆南京房产律师成功案例：
    签订购房合同的同时，兰某某、黄培弟还与东方广场公司、担保方红枫公司签订一份《租赁及委托经营管理合同》。合同约定兰某某将上述所购房产委托东方广场公司经营管理，装潢工程按3000元／㎡包干价全权委托东方广场公司进行，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，为期10年。租赁期内兰某某将该物业租赁给东方广场公司.。兰某某授权东方广场公司与红枫公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为兰某某与开发商、兰某某与东方广场公司的交验手续。东方广场公司每年分12次以现金形式向兰某某支付租金<{{tjlytel}}>。支付时间：每月底支付租金.。支付标准：每年东方广场公司应按该物业购房价格＋装潢费用总价的8％向兰某某支付.。东方广场公司承诺委托经营管理期开始后的前十年内，每年广场的公寓楼地上建筑及内湖水上项目净利润如低于或等于按2003年12月的银行按揭利率标准计算的按揭面积为74000平方米、按揭期限为20年的年还款额，则该净利润按比例分配给兰某某<{{tjlytel}}>，东方广场公司不参与分配；如净利润高于前述还款额，则超出部分按兰某某30％、东方广场公司70％的比例进行分配。委托经营管理期第10年后，按兰某某30％、东方广场公司70％的比例进行分<{{tjlytel}}>配.。回购约定：广场正式营业后第六年起至第二十年内，如兰某某欲将该物业转让给东方广场公司，东方广场公司必须回购.。第二十一年至土地使用年限截止之日，兰某某若转让该物业所有权，同等条件下东方广场公司有权优先回购。在合同有效期内，东方广场公司享有对该房屋的使用权、经营权，兰某某不应干预东方广场公司与经营人所签的《酒店管理合同》、《装潢合同》中的权利义务。合同还约定了各方其他权利义务.。

☆南京房产律师成功案例：
    1、本案起诉已超过法定时限.。某信托公司在执行裁定上签署的日期是2013年4月19日，在起诉状上的日期为2013年5月11日，已经超过了15日的起诉期限，因此应驳回起诉。2、红枫公司与苏卡兰存在合法有效的房屋买卖关系。3、苏卡兰提出的执行异议符合《最高人民关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定<{{tjlytel}}>。苏卡兰在涉案房屋被查封前已经与红枫公司签订了房屋买卖合同，支付了全部价款，实际占用了房屋，且苏卡兰对涉案房屋未办理过户登记手续无过错。因此，某信托公司的诉请缺乏依据，请求驳回某信托公司的诉讼请求。

☆南京房产律师成功案例：
    上诉称，一、一审判决在认定包销利润上违反合同约定和法律规定。B公司未完成《代理销售合同》约定的房屋销售面积和销售额，无权获得销售差额利润，故应将收取A公司的销售利润予以返还<{{tjlytel}}>.。二、一审判决A公司向B公司支付1252650元的易货房屋销售余款，无事实和法律依据。三、A公司不能按工程进度支付工程款，致使工程逾期导致迟延交房，这与B公司未按合同约定履行房屋包销义务有直接的因果关系，B公司应当对A公司支付逾期交房违约金承担赔偿责任。四、一审判决认定事实不清.。1、一审判决在认定销售差额利润时，仅认定了相应的销售面积，没有认定相应的售房总价款和保底总价款，认定事实不清<{{tjlytel}}>。2、一审判决认定销售差额利润有五项，该五项差额利润合计数仅为25243896.6元，据以判决的销售差额利润总数为35476249.6元，认定事实错误。3、根据《代理销售合同》第7.2条约定，只有按揭银行批准发放按揭款后才支付销售利润.。《宝岛和椰城花园住宅、商铺移交和销售情况确认书》确认B公司直接销售的住宅面积是20013.75平方米，其中银行按揭未放款的住宅面积合计3632.22平方米，对该部分销售面积不应计算销售利润<{{tjlytel}}>。4、一审判决确认B公司直接销售商铺面积为3866.02平方米，其中商铺宝1D和宝E-504不在该销售期限内。另外，购商铺者退房合计800.99平方米，应予核减。5、一审判决既没有查明也没有确认给施工单位售房、以房抵债售房和向个人售房的具体时间，也没有查明与这些售房相对应的B公司实际执行的售房价格<{{tjlytel}}>，认定差额利润事实不清。6、A公司从未在2006年3月份以后向B公司支付差额款，一审判决认定A公司在2007年1月8日向B公司支付差额款52万元，事实错误.。7、一审判决应从2006年1月1日起就支付逾期付款的违约金，认定事实错误.。综上，请求二审判决：一、撤销一审判决第一、二、三项；二、判令B公司返还已收取的24230737.86元销售利润；三、判令B公司赔偿因其违约而给A公司造成的经济损失2661978元。本案诉讼费用由B公司承担.。

☆南京房产律师成功案例：
    本案双方当事人合作开发“绿源小区”项目涉及的《联合开发建设合同书》应当终止，方明通除收回实际投资款外，还可以按投资比例分配合作项目增值收益。故宏发公司除应当偿还方明通的项目投资款1920万元外<{{tjlytel}}>，还应偿还方明通24%投资比例的合作项目增值收益2279.328万元（9497.2万元×24%＝2279.328万元），共计4199.328万元。此外，虽然“绿源小区”项目用地于2006年4月24日被依法吊销《建设用地规划许可证》，2006年7月15日福州市人民政府（2006）189号《专题会议纪要》也决定收回该项目用地，但至2010年5月28日，福州市土地发展中心才与宏发公司签订《土地置换协议书》，2010年9月15日宏发公司支付《土地置换协议书》项下地块差价款<{{tjlytel}}>，从而付清“府相居”项目地块全部价款，故应当认定2010年9月15日“绿源小区”项目价值14617.2万元已全部实现并物化于宏发公司的“府相居”项目地块中，宏发公司理应自次日2010年9月16日起支付占用方明通对“绿源小区”项目投资款项及其增值收益4199.328万元的利息.。方明通请求宏发公司支付自2006年4月24日“绿源小区”项目地块被依法吊销《建设用地规划许可证》之日起的利息，依据不足，不予支持。

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    关于本案是否超过诉讼时效的问题。王某某认为，自1985年案涉房屋买卖完成后至2006年吴某某的女儿吴娟提起诉讼，案件早过了诉讼时效。对王某某的该主张，不予支持<{{tjlytel}}>.。第一，王某某并无证据证明葛秀芹在提起诉讼两年前即已知道案涉房屋已登记在刘明本名下，故无从计算诉讼时效的起算时间；第二，王某某有关诉讼时效的抗辩缺乏依据<{{tjlytel}}>。根据《最高人民关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民不予支持”之规定，可知目前诉讼时效制度只适用于债权请求权，并不适用于物权请求权.。吴娟一审的诉讼请求是确认案涉房屋归其所有，该诉讼请求并非债权请求权，而是物权请求权.。故王某某不能以超过诉讼时效为由抗辩的确权请求.。。

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