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南京婚姻房产律师

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南京婚姻房产律师解决婚姻家庭纠纷中房产法律问题,包括：房屋买卖、房屋租赁、房产继承、婚姻房产、物业纠纷、征地拆迁、建筑工程、涉外房产等法律知识和内容.。

◆南京婚姻房产律师谈离婚时房产分割的各类情形
     根据现行的法律法规，离婚后房屋分割主要分为公房的分割和产权房的分割两种。
    公房的分割
    公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。因此，南京婚姻房产律师指出，在离婚时，.只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。南京婚姻房产律师对有关问题回答如下：
    （一）在夫妻结婚登记前，公房使用权已在一方名下，离婚时，另一方可否要求分割使用权？
    对该问题，最高院的司法解释采取了“具体情况，具体分析”的原则.。笔者分析下来，以下九种情况，房产使用权应夫妻.同享有。
    （1）婚前由一方承租的公房，婚姻..存续5年以上的，离婚时，另一方有权要求分割公房权益.。注意，这里一方取得的时间是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不论时间长短，另一方均有权要求分割公房权益.。
    （2）婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的，也就是说，虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到同一个单位的，另一方也可以要求分割公房权益.。
    （3）一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权，婚后夫妻.同偿还借款的，虽然公房所购时间为婚前，但由于婚后双方.同还款，另一方也有权要求分割公房权益。当然，这里还有不清楚的地方，如婚后.同偿还了多少钱，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，实践中由.根据案情酌情处理。
    （4）婚后一方或双方取得公房承租权的，无论谁是承租人，另一方均有权分割公房权益。
    （5）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的，虽然房子是婚前一方承租的，但只要婚后遇到拆迁又换了公房，新公房的使用权益就是两个人.有的.。
    （6）夫妻双方单位投资联建或联合购置的.有房屋。
    （7）夫妻一方将其承租的本单位公房，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换公房的，也就是说，婚后调换的公房，使用权也是双方.有的。
    （8）婚前双方均租有公房，婚后合并调换公房的.。
    （9）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是个弹性条款，.有自由裁量权，当.认为将公房承租权仅判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，就可以根据该条酌情处理.。
    （二）公房使用权判给男方，还是判给女方呢？
    根据最高院的司法解释，结合实际业务经验，南京婚姻房产律师认为，.在该问题的处理上主要遵循以下原则.。
    （1）照顾抚养子女的一方.。夫妻离婚，受到  伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长，有一个稳定的居住环境，将公房使用权判给带孩子的一方，合情合理.。此外，根据最高院的司法解释，两周岁以下的孩子，一般应判归女方抚养。
    （2）男女在同等条件下，照顾女方。这不是“女士优先”的问题，而是在一般情况下，离婚对女方的伤害和打击要比男方大。据调查，目前离婚率高发的年龄段有三个：..个阶段是刚结婚两年内，进了“围城”，想出去；第二个阶段是三十五岁左右，男方事业有成，有外遇，容易离婚；第三个阶段是五十五到六十岁，觉得人生一世，也要潇洒一回，容易出轨，导致离婚。特别在第二个阶段，离婚率相当高.。
    （3）照顾残疾或生活困难的一方。
    （4）照顾无过错一方。什么是“过错”呢，一般来说主要是指由于谁的原因造成了夫妻离婚。在实践中，主要的情形是一方有婚外情，或有赌博等不良嗜好，或道德品质败坏等。
    （5）参考公房产权人（单位）的意见，决定判给男方或女方。
    （三）公房使用权判给了一方，另一方能否取得补偿？
    （1）如果一方无权取得公房使用权，那么也就不存在补偿问题。
    （2）如果双方均有权取得公房使用权，由于使用权最终只能判给一方，因此得房方应向未得房方进行适当补偿。
    （四）“适当补偿”的标准如何界定？
    对此，目前的法规尚无明确规定。就本市而言，公房若遇到拆迁，承租人最高可以获得拆迁费80％的补偿款。据此，笔者认为，可否参照拆迁，以获得安置的一半作价补偿给另一方。
    （五）有“部分产权”的公房，离婚时如何分割？
    根据最高院最新的关于《婚姻法》的司法解释（二）第二十一条的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民.不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向.起诉.。

◆南京婚姻房产律师谈父母出资购买的房子如何分割
    婚后购买的房屋，不论是一方出资还是双方出资，也不论是登记一个人的名字还是登记两人的名字均属于夫妻.同财产，南京婚姻房产律师着重讨论婚前购买的房屋的分割情况，具体而言可以分为下面几种情况：
    （一）婚前一方出资购房，登记在己方名下，如何分割？
    对于该种情况，房屋属于登记方婚前个人财产是没有任何异议。但是容易混淆的是何为婚前出资购房，是以签订房屋买卖合同为准还是以产权证的办理为准？经常有人咨询婚前签订的房屋买卖合同，但是婚后付的款或者是婚后办理的产权证，这种情况下算婚前购买吗？实际上对这个问题，按照上海市高院的司法解释，购房是婚前还是婚后主要看购房合同的签订日期是婚前还是婚后，婚前签订的就属于婚前购房，属于个人财产。
    本项中另外一个容易让人混淆的是，婚后还贷部分和增值部分是否夫妻.同财产.。按照司法解释的规定夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，同样的，按揭贷款为其个人债务。南京婚姻房产律师认为，婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。同样的道理，婚后增值部分也是个人财产。
    （二）一方婚前出资购买，登记在双方名下，如何处理？
    一方出资，并登记两人名下的情况比较复杂，要区分两人是恋爱期间分手还是结婚后分手两种情况.。
    如果是恋爱期间分手，尽管房屋登记在双方名下，并非按照每人一半的原则均等分割，而是首先要看双方有没有分割的约定，有约定的从约定，没有约定的话就要考虑双方对.有财产的贡献大小，适当照顾.有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜.。
    如果是结婚后分手的，那么原则上房产应该均等分割，但是对于婚姻..存续时间较短或婚后未.同生活的，也不能一概均等分割而是要适当考虑实际情况由法官酌情确定具体份额。
    （三）、一方婚前出资，登记在对方名下，如何分割？
    南京婚姻房产律师认为，这种情况现实中比较少见，但是也并非没有，一般来说这种情况下的房产分割，可以参照（二）来适用，有约定的从约定，没有约定的情况下首先要区分双方是否最终结婚，如果没有结婚，而应当大部分判由出资人所有，因为这种赠与属于以结婚为目的的附条件的赠与行为，条件不成就的情况下，赠与可以申请撤销.。
    如果两人最终结婚了，那么就要按照夫妻.同财产来对待了，而不能因为登记了对方一个人的名字就视为是其个人财产，那么在分割的时候同样是如果双方没有.同生活过或者婚姻期限非常短暂，也可以由法律考虑实际情况予以酌情分割，而并不必然对半分割.。
    （四）双方婚前出资，登记在一方名下，如何分割？
    1、双方.同出资购房，登记在一方名下，如果最终未能结婚的，在双方没有特殊约定的情况下，仍然应当确定该房屋系登记方一方个人财产，在分割时应当判令登记一方返还允许未登记的一方将出资的份额。
    2、如果双方办理了结婚登记手续的，对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也.同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还.。
    3、如果双方办理了结婚登记手续，同时一方不仅能够证明出资还有证据证明双方的出资是基于双方均认可所购房屋为.同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻.同财产，分割时应按.同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为.同债务.。但在分割.同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未.同生活或婚姻..存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。
    （五）婚前.同出资，登记两人的名字，如何分割？
    1、对于最终未能结婚的，应当判令双方按照出资比例进行分割。
    2、如果已经登记结婚了，那么应当按照夫妻.同财产对待，分割时均等分割，当然这种情况下法官也可以结合实际情况进行酌情考虑，但是仍然以均等分割为基本原则.。
（六）婚前一方出资购房，另一方出资装修，产权登记在一人名下的，如何分割？
    对于装修的出资如何认定是处理房产分割的关键，一般来说一方的装修出资不能视为取得房屋的对价，不改变房屋的产权，仅仅认为是一种法律上的添附行为，添附物的所有权取决于主物（即房产）的所有权，离婚分割财产时，房产认定为登记一方的个人财产，对于添附的价值应当以现金的方式予以返还.。
    父母出资购买的房子如何分割
    （一）婚后父母一方出资，产权登记在己方子女名下，离婚如何分割。
    由于按照婚姻法解释二的第22条的规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。历来对于这条的理解是众说纷纭，莫衷一是，后2004年上海市高院对于这个问题给出了明确的解答。对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有。
    （二）一方父母婚后出资，登记在己方子女配偶的名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻.同所有。
    南京婚姻房产律师在本项讲到的情况还有就是一方父母出资登记己方子女和配偶两人名下，被认定为夫妻.同财产的。在这种情况下，双方进行财产分割时，一方有时会突然拿出借条来说明，父母的出资属于借款，如果该借条上有双方的签字，或者有其他证据证明该借条是购房当时形成的真实借贷行为，那么应当作为借款处理，但是如果没有上述证据，仅有一方父母的当庭表示或者不能证明形成时间的借条的话尚不能排除赠与的推定.。

◆南京婚姻房产律师谈贷款未还完，房产证抵押在银行如何加名？
    贷款按揭购房，房产证尚抵押在银行，如何在房产证上加上配偶的姓名呢？
    南京婚姻房产律师解答：房屋还处在按揭中，不能增加.有人，要追加房产证署名的话，也要看银行同意不同意。已婚且有房贷在身的情况下，房产证上加配偶名字要经过贷款银行的同意，房管局并不完全说了算。贷款未还完或者之前有过抵押的房产证办理加名要增加一份文件，那就是银行的同意书.。
    有些朋友认为，找到银行银行就会办理，毕竟房产证加名不是更名，多一个人还贷银行的贷款更安全嘛。银行都同意了，债权人同意房管局也没有理由拒绝办理。
    但事实上并不一定如此，很多银行可能会拒绝这一请求.。
    银行与当事人直接的协议是以房子为抵押的，而不是担保人的保证，多个债务人并不是多了一个担保人，仍然是以房子本身作为抵押物的。并且，多个产权人多份擅自处分抵押物的风险。
    并且从办理手续上讲，要先撤销原合同，然后订立新合同，有个时间差。在这个时间差里如果发生变动对银行来讲也是风险。如果有开发公司或担保公司提供阶段性担保，还需要征得担保人的书面同意.。手续也相对比较复杂.。
    南京婚姻房产律师解答：所以房产证上加名字，对债权人放款银行来说，并不意味着其债权更有保障，反倒因为办理手续可能存在的漏洞使其有其他风险。房产证加名对银行来讲是没有利益又有风险，手续又复杂的事情.。拒绝当事人申请也不违法不违规。以上情况综合起来就容易理解银行为什么会拒绝了。
    南京婚姻房产律师建议：如果银行拒绝申请时，可以尝试要求签订补充协议增加其他担保。或找其他担保公司操作一下先还清贷款然后重做贷款，如此一来手续繁琐，各种费用也会增加很多。夫妻双方可以自行签订协议，如果发生纠纷也可以作为合法有效的证据与依据。待贷款还完解除银行抵押取得完全所有权后，再加上夫妻对方名字。

◆南京婚姻房产律师谈离婚时经济适用房如何分割？
    一、买受人对经济适用房只拥有有限产权，在法律上有如下限制：
    1、购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购.。
    2、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
    3、在取得完全产权以前是不得用于出租经营.。
    二、离婚时经济适用房的分割
    1、对于所购买的经济适用房还不满五年的，如果夫妻双方有协议，只要该协议不违反国家法律强制性的规定，应该遵守夫妻的协议约定.。如果双方协议不成，应该暂不做分割，可等取得完全的产权以后再处理.。否则，该房屋将被政府按照原价购回，双方都不能得到。
    2、对于所购买的经济适用房已经满五年的，夫妻如有协议也当遵守。协议不成的，在按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款以后，取得该房完全产权。再由评估机构按照市场价评估该房的价值，再原则上夫妻平分该房产.。主张产权的一方补偿相应的房屋价值给对方。
    离婚时夫妻.有的经济适用房应当如何分割？
    经济适用房是一种特殊的商品房，是具有保障性质的政策性住房，其所有人获得的是有限产权。所有对于经济适用房的分割应：
    1、对于所购买的经济适用房还不满五年的，如果夫妻双方有协议，只要该协议不违反国家法律强制性的规定，应该遵守夫妻的协议约定。如果双方协议不成，应该暂不做分割，可等取得完全的产权以后再要求.处理。
    2、对于所购买的经济适用房已经满五年的，夫妻如有协议也当遵守.。协议不成的，在按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款以后，取得该房完全产权.。再由评估机构按照市场价评估该房的价值，再原则上夫妻平分该房产.。主张产权的一方补偿相应的房屋价值给对方。
    南京婚姻房产律师指出，在经济适用房分割时应当注意的几个问题：
    依照我国《婚姻法》的有关规定，经济适用房如是在夫妻..存续期间获得的，应当属于夫妻.同财产，一般情况下应当平均分割。但接下来的问题是应当如何分割，按购买时价格来分割显然是没有道理的，因为当时购买的价格包含着当时卖方对夫妻双方的优惠，即使是按当时的市场价购买的，由于近几年房屋涨价不争的事实，这在法律上可以认为是无需当事人举证证明的“众所周知的事实”，即无论如何都不应当按购买时的价格分割。但由于对经济适用房这种房屋的分割法律上确实找不到具体的法律依据，只能根据民法的公平原则进行分割或者分配。所以我们认为，双方可以采取竞价拍卖的方式分割该房屋，由出价高的一方取得该房屋的所有权，给予对方相应的补偿，这样可以做到对双方都比较公平。如果不愿意以竞价方式分割，则可以在市场价的基础上，扣除营业税、综合地价款（土地出让金）并考虑到日后交易的风险等因素，大致确定该经济适用房的目前价格，然后在此基础上进行平均分配。

◆南京婚姻房产律师谈夫妻.有房屋单方卖出无效
    家住南京市鼓楼区的王先生通过广告看好了位于江边的一处住宅，与房主周某一番讨价还价后，二人签订了购房合同.。就在王先生打算筹集资金支付全部购房款时，周某的妻子却以卖房一事未征得自己同意为由，要求解除双方的购房合同。王先生遂诉至.，要求周某继续履行合同，并支付逾期交房违约金。
　　.经审理认为：周某出卖房屋，应视为擅自处分夫妻.有财产，侵犯了其妻子的合法权益。且房屋这种不动产，不符合“日常家事代理”的范围，即不可能夫妻一方就做了对方的主而擅自交易。故判决王先生与周某签订的合同无效.。
　　法律链接：婚姻法规定：“夫妻对.同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民.《关于适用<  人民.和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻.同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”根据以上规定，出卖夫妻.有的房屋，一般应由夫妻双方.同在合同上签字或者盖章。据此，.判决王先生与周某所签订的合同为无效合同。
。

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如果我们签订合资建房协议，协议房屋建成后我们各有一半房屋的使用权，以后拆迁的时候，各享有一半的.

南京律师