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★浦口房产律师谈商铺投资陷阱
近两年，商铺买卖相关诉讼数量呈上升趋势，暴露出交易过程中存在的一些问题。浦口房产律师结合近两年的相关诉讼案件总结出以下三点问题，提醒市民注意不要重蹈覆辙。
一是商铺产权明析是首要.。根据《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》及最高人民.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，转让的商铺属预售的，出卖人应依法取得商品房预售许可证明;转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。二手房交易还须注意商铺是否被司法机关查封、是否存在抵押权等.。如果出卖人不符合上述出卖条件或商铺已被司法机关查封、或者已经抵押给银行会直接影响到商铺买卖合同的效力及合同能否履行.。因此，浦口房产律师认为，确认商铺产权明析买受人在签订商铺买卖合同前应当审查的首要环节.。
二是理性判断勿轻信广告。根据《合同法》第十五条及最高人民.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有特殊情况下才能视为要约。因此，浦口房产律师提示，实践中遇到商铺宣传资料中“打造××商圈”、“引入××管理”等笼统、浮夸的广告词亦多仅被认定存在夸大成分，属商业吹嘘，但不属于商铺买卖合同内的主要权利义务内容。买受人还是应当根据商铺的地理位置、周边环境、客流情况、发展趋势等综合判断商铺是否具备投资价值，并且要有承担投资风险的心理准备.。
三是图纸购铺小心“货不对板”。实践中，买受人看图纸购房的情况并不少见，实际交铺时经常有买受人投诉“货不对板”。比如商铺在平面图上看起来方正，实际瘦长，或者平面图上看到柱体占面积比例很小，实际相反.。由于出卖人出示的多为平面图、示意图，没有标明具体长宽数据，商铺内柱体面积按规定计入套内建筑面积，追究责任时很难找到确定的依据。为避免这样的情况发生，浦口房产律师建议看图购房时将图纸作为合同的一部分，同时重要部分标明数字，以便发生争议时有据可寻.。
★浦口房产律师谈房产继承程序
一、继承开始
根据继承法规定，继承自被继承人死亡开始.。
二、继承财产分割
根据物权法规定，继承开始后，财产权利就发生法定转移.。浦口房产律师提示，对于房产来说，虽然还没有办理过户手续，但权利已经转移，也就是说在继承中，过户仅是一个对外公示的程序而已。
有遗嘱的，按遗嘱进行分割；没有遗嘱的，按法定继承办理.。
三、继承过户程序
1、开具被继承人死亡证明，注销户口证明；
2、进行继承权公证：
（1）遗嘱继承时，提交死亡证明，遗嘱，亲属身份证明，房产证明，继承人身份证明等材料；
（2）法定继承时，提交死亡证明，亲属身份证明，房产证明，继承人身份证明等材料；
（3）遗赠继承时，提交死亡证明，遗嘱，房产证明，继承人身份证明，接受遗赠公证书等材料；
3、房屋登记管理部门办理过户。
四、税费承担
1、继承权公证费：房屋估价的2%；
2、房屋价值评估费：
3、登记过户税费：合同印花税0.05%，权证印花税5元，登记费80元；
4、契税：法定继承免征，遗赠1.5%。
★浦口房产律师谈借名买房的法律风险
首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理..和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；
其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求.查封并拍卖该房产；
再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承..而被其他人继承；
最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。
浦口房产律师认为，在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费.。
★浦口房产律师谈地下车位无产权证如何索赔案例
一、案情简介：
郭女士花费26万元购买了南京某房地产公司开发的楼盘的两个车位。交付购买款后，房地产公司一直未给其办理车位产权证。期间，郭女士要求房地产公司退还两个车位款26万元，遭到房地产公司的拒绝，为此，郭女士委托浦口房产律师诉至浦口区人民.，要求确认购买车位合同无效，返还两个车位款26万元及利息。
二、.裁判：
人民.经过开庭审理，查明了案件事实，房地产公司确无法办理车位产权证。经.主持调解，郭女士与房地产公司达成了调解协议，房地产公司自调解协议生效之日起一个月内退还26万元的车位费，并承担相关的利息损失。
三、浦口房产律师点评：
车位买卖合同在实践中比较常见，大部分业主在交付车位款后，开发商并未给业主办理车位产权证。实际上，开发商并未取得这部分地下车位的产权（所有权），所以这部分地下车位将不允许出租或出售。故在开发商没有独立产权的情况下，业主购买车位后，将无法办理车位产权证，由此将导致车位买卖合同无效。故而，业主应及时督促开发商办理车位产权证，如开发商在合理期限内未予办理，业主则应尽快考虑以诉讼、调解等方式追回车位款，保护自己的合法权益不受侵犯。
★浦口房产律师谈延期交房的法律后果
（1）买受人的合同解除权
出卖人延期交房，属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。浦口房产律师指出，最高人民.《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条进一步对“合理期限”进行了明确.。按照最高人民.《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定，出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；延期不行使的，解除权消灭.。
（2）出卖人支付违约金或者赔偿损失
按照《合同法》以及最高人民.《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失；商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
浦口房产律师提示，该解释虽然只适用于商品房买卖合同纠纷的处理，但其对于交房问题的规定，对非商品房的买卖合同纠纷的处理，也可以比照适用。
★浦口房产律师谈商业房按照住宅出售，可以请求退房吗
问：我是2007年购买了商住两用房，合同约定2009年9月31号交房,现在发现是商用房。买房时我提交了贷款资料,约定首付30%,贷款期限为20年,但现在开发商称，因国家政策改变，要求增加首付为50%,贷款期限改为10年.。我不想要这个房子了,该怎么做呢
浦口房产律师答：房屋性质或为商业，或者住宅，不可能兼具二种性质，商住两用房是模棱两可的促销措辞.。从贷款额度看，开发商是将商业房作为住宅对外出售，二者区别表现在：
1、土地使用权年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条，居住用地的土地使用权最高年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年；根据《物权法》第149条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理.。二者相比，商业房的土地使用权年限较短，使用权期满后如何处理尚不明确.。
2、贷款额度与利息。个人住房贷款，银行一般要求首付款为总房款的20%-30%，最长贷款期限为30年，商业贷款，则要求首付款为总房款的50%，最长贷款期限为10年，且不能享受住房贷款的利率优惠.。
3、居住成本.。以水电为例，住宅的电水费执行民用收费标准，而商用房的水电费则执行工业收费标准，比民用标准高出30％左右。
4、居住环境。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，而商业房为经营用途，业主可以开办公司，影响其他业主的居住安宁.。
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同.。”开发商要求变更贷款额度，买受人可以拒绝，由此导致合同不能继续履行的，可以协商或诉讼的方式解除买卖合同。浦口房产律师提示，如果开发商隐瞒或者虚构房屋性质，买受人也可根据《合同法》第54条、55条，以欺诈为由请求.撤销房屋买卖合同。（文邢万兵）
★浦口房产律师谈房屋转让过户的规定
投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见.。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：
一、当事人提供的材料是否合法、有效;
二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;
三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;
四、受让人按规定是否可以受让该房地产;
五、买卖的房地产是否已设定抵押权;
六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;
七、买卖.有的房地产，.有人是否放弃优先购买权;
八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。
买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，浦口房产律师建议可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民.起诉。
★浦口房产律师谈办理房屋产权过户的手续和费用：
1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税.。5年以前的不需交。
2、..次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取)
3、6元/平方米的手续费(房管局收)
4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)
5、公证费最高300元
根据以上各项费用您自己一算便知。
经济适用住房上市交易应缴税费
★浦口房产律师谈买房人什么情况下可以退房
在商品房的买卖过程中，买房人如果遇到一些情况可以解除合同，退房.。很多当事人反映退房难，下面我们就退房的几种情形向大家列出来。主要是两种情况可以退房，一种是合同约定解除情况，对于约定的解除合同权，要看合同的具体规定。法律法规一般不加干涉.。第二就是法定的解除权，主要的类型有如下：
（1）、房产公司出售的房屋已经被设立了抵押
（2）、房屋主体质量不合格，经有资质的机构检测，确系房屋有质量问题的，不管房屋是否已经交付，购买人够可以要求退房。
（3）、延迟交房的情况，如果合同中没有约定交房的日期，在购房人要求交房的三个月合理期限内没有交房，可以解除合同并且 退房。这种情况是比较少见的
（4）、面积误差过大，如果房屋的面积误差超过法律规定的百分之三的话，买房人可以要求退房。
（5）、房产公司将房屋卖给了多人，这种情况，买房人可以要求退房，等等情况。
★浦口房产律师谈采光权纠纷如何维权？
1、因毗邻建筑造成权利人住宅日照不足法定标准的，实践中主要有三种模式.。..，起诉规划部门，要求撤销规划许可或施工许可，胜诉的前提必须是规划作出的主要依据不足；第二、起诉毗邻建筑的开发商，以相邻纠纷要求民事赔偿，胜诉的前提必须是开发商违反规划或权利人采光权受损事实的客观存在；第三、起诉自有住宅的开发商，以质量瑕疵要求民事赔偿，胜诉的前提必须是开发商违反规划或实际造成买受人采光权的侵害。
2、在开发商施工建设是依据规划许可进行，而权利人采光权又实际受到损害的情况下，权利人诉请获得赔偿或适当补偿的主张通常会获得.支持。在毗邻建筑已建成的情况下，无论哪种诉讼模式，诉请恢复原状基本上不能得到.支持。
★浦口房产律师谈遭受噪声污染的怎么办？
1、购买商品房是，购房人应对噪声污染予以注意。商品房规划建成之前，毗邻房屋的公路、机场、工厂如已规划建成并投入使用，虽然买受人遭受噪声污染的事实存在，但其要求开发商建设隔音设备的诉请可能不会得到支持。但是也有.持不同的观点，认为即使公路事先存在也不能免除开发商对商品房受到噪声污染进行进一步治理的责任，在治理后噪声污染超标的情况下，导致双方购房合同不能实现合同目的的，购房人可以解除合同。但是主流的态度是依据最高院，购房人非因其自身原因受到超标噪声侵扰的情况下，从民法公平原则出发，应当由开发商采取相应措施来缓解和补救。
2、是否构成噪声污染，具体测量数据出来后，购房人可登陆国家环境保护..对比。在构成严重噪声污染的情况下，即使购房人无证据证明受污染的损害后果，.可能支持购房人精神损害赔偿的诉讼请求。
★浦口房产律师谈商品房纠纷 要求修改合同条款不成定金能否退还？
2014年11月23日周某和开发商签订了《认购书》，约定周某购买某商品房一处，预售面积为138.23平米，同日周某交付了定金2万元.。合同中还表明：签订认购书时，周某仔细阅读过开发商提供的《商品房预售合同》，开发商就合同内容对周某做了充分的说明，双方就各项合同条款达成一致意见。合同还约定，买房人同意在签订本协议后七日内签订《商品房预售合同》并支付相应房款，选择按揭付款方式付款的同时办理按揭申请手续，并提供银行按揭手续所必需的相关资料和证件.。若周某未在约定的期限内签订《商品房预售合同》，视为周某自动放弃购买权，开发商无需另行通知就可以将订购房屋重新出售，定金不予退还.。2014年11月28日，周某通过EMS寄送一封函件，内容为要求修改《商品房预售合同》的部分条款，但双方未能就此达成一致，于是周某起诉要求开发商退还定金.。
浦口房产律师分析：
本案争议的焦点是导致《商品房预售合同》无法签订的的违约责任应当归责于谁.。双方签订的《认购书》是双方真实的意思表示，合法有效，虽然双方对《商品房预售合同》未能签订的原因各执一词，但是周某作为房屋的买受人有权对《商品房预售合同》的部分条款提出修改，他也通过邮件的方式明确的提出自己要求修改合同的意愿。因此周某在签订合同的过程中并没有违约的行为。双方并没有在认购合同书中体现合同主要条款的规定，故双方最终协商不成，导致合同无法订立，属于不能归责于双方的原因，不适用定金罚则，开发商应当返还定金2万元.。
.判决：《认购书》解除，开发商返还周某定金2万元。.。
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公司提前终止合同赔偿标准是怎么规定的
公司提前终止合同赔偿标准是怎么规定的?《中华人民共和国劳动合同法》第四十七条：经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算;不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。如果是.
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数罪并罚和择一重罪区别有吗？
数罪并罚和择一重罪区别有吗？数罪并罚和择一重罪两者在处罚上面是有区别的；(一)、数罪并罚：数罪并罚是刑法中规定对一人犯数罪的情况下的一种量刑情节，对于数罪并罚的，分先减后并和先并后减两种，要区分不同情况分别适用。刑法规定：判决宣告前一人犯数罪的，除判处死刑、无期徒刑的以外，应当在总刑期以下、数刑中最高刑期以上，酌情决定执行的刑期，但管制最高不能超过三年，拘役最高不能超过一年，有期徒刑总和刑期不满三十五年的，最高不能超过二十年，总和刑期在三十五年以上的，最高不能超过二十五年。如果数罪中有判处附加刑.
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