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南京物业律师研究社区物业纠纷、邻里矛盾的处理、房屋买卖、土地纠纷、工程纠纷等房地产各环节的法律实务；具体包括房屋买卖（房产一二级买卖交易）、房屋租赁、拆迁安置、社区物业等方面的法律法规及相关案例；办理了商品房合同纠纷、二手房买卖、房改房买卖、拆迁安置、腾退房屋、装修质量、小区绿化、物业纠纷、工程欠款、建筑工程、工程承包等各类纠纷案件，积累了较为丰富的实践工作经验。
★南京物业律师谈物业公司的责任：
1、安全工作。
物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。南京物业律师建议，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
2、物业的养护工作。
(1)物业管理区域内按照规划建设的公.建筑和.用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公.建筑和.用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公.建筑和.用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的.同利益.。因维修物业或者公.利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
(2)业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主.。用物业.用部位、.用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续.。南京物业律师提示，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业存在安全隐患，危及公.利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合.。
南京物业律师总结：物业公司是服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体..，物业公司接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。所以，物业公司应履行好自己的职责。
★南京物业律师谈业主委员会职责
业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
★南京物业律师谈物业管理费纠纷.。
物业管理费纠纷主要包括两方面：一是物业管理费包含的费用项目;另一个是物业管理费收取不到。
物业管理费，一般来说是指某某费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公.设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象.。
同时，南京物业律师认为，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因.。
南京物业律师提出的解决方法：在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。
★南京物业律师谈怎样与物业管理公司签订委托管理合同？
委托管理合同的概念是什么？对于这个问题，许多人并不清楚，甚至有一些发展商和物业管理公司也不清楚。许多物业管理公司想当然地认为，到一个小区进行物业管理，只要有发展商聘请，并与之签订合同，就可以安然合法地进驻小区从事管理了。其实事情并不是这么简单.。
当发展商将小区的房屋售完，或大部分售完时，发展商对该小区的拥有权就完全或基本消失，小区的全体业主对小区的所有房产及公建设施.同拥有产权。这时小区的主人已经不是发展商而是广大业主。
在这时，只有广大业主才真正有权利与物业管理公司签订委托管理合同.。 委托管理合同是小区内广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的委托物业公司对小区进行综合管理的法律文件，是规范物业管理公司与业主委员会之间权利义务的文件。南京物业律师建议，该文件由业主委员会起草，委托管理合同主要规定了以下几个方面的事宜：
1、确定管理物业，阐明管理物业坐落何处，产权归谁所有，所有权的权力行使机构。
2、委托管理决议及管理公司，阐明业主委员会经过讨论研究，最后做出决议.。决定聘何物业管理公司管理所述物业。
3、委托管理工作范围。因物业管理工作比较复杂，所以业主委员会应尽可能地详细列出要求物业管理公司管理的范围，这样在最终考核管理公司的工作时就有了标准与范围.。管理工作的范围较广，不可能全面地罗列出来，如某某、绿化、卫生、清洁、维修保养、财务管理等，管理费及维修基金的安排与使用，与各市部门联络，有关健身、娱乐及商业设施等。上述各个方面都要求列出具体要求。
4、除此之外，还要制定联合会议制度。为了管理好小区，需要业主委员会和物业管理公司的密切配合与合作， 的方法是定期召开双方的联合会议，在联合会议上乙方向甲方报告并讨论重大的物业管理问题。
5、报告制度，业主委员会要求物业管理公司每月定期向业主委员会报告上个月的工作情况，并及时反映工作中存在的问题，还要求报告财务情况、管理费和维修基金的使用情况.。
委托管理合同还要规定物业管理公司每三个月定期将帐目公布于全体业主，接受全体业主的检查与监督，管理合同里还应包括保密条款和违约责任，续约的条件与方法，争议的解决等问题.。
委托管理合同是物业管理公司进驻小区，开展物业管理工作的法律依据，该合同是由业主委员会与物业管理公司双方.同签署的，是业主委员会代表全体业主将其拥有的小..托给物业管理公司管理的法律文件，所以要求该文件的制定要尽量完善、全面，充分表达全体业主的要求。该文件应该征得全体业主，或绝大多数业主的同意，这样才有代表性。一但业主委员会与物业管理公司签署了该文件，双方的法律..即告成立，双方都要遵守合同里规定的条款。
★南京物业律师谈物业合同签订的纠纷。
目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。
这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托..。
如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何..;同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。
南京物业律师谈解决方法：在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。
★南京物业律师谈公.配套设施权利人不明确的纠纷.。
比如：某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。
这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公.配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对.用设施和.用部位的权属等问题作出规定
同时，南京物业律师认为，目前物业部分在.用设施、.用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主.同.有;哪些属于部分业主.同.有;未分摊.用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对.用设施、.用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定.。
南京物业律师谈解决方法：这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。
★南京物业律师谈维修基金的使用范围？
房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公.部位和公.设施设备的大中修以及更新改造工程.。 房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；公.部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公.设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主.同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他.用设施设备等.。
★南京物业律师谈开发商与物业公司的..纠纷。
如今部分与开发商互为“父子..”的物业管理公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象.。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。
《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子..”依然普遍存在。当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后，物业管理企业常以其与开发商是两独立法人，无任何..拒绝处理，而开发商往往是项目公司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等矛盾无法解决。
南京物业律师谈解决方法：人住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年的，一定要及时召开业主大会成立业主大会，来维护自身权益。
★南京物业律师谈维修基金的使用范围？
房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公.部位和公.设施设备的大中修以及更新改造工程。 房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；公.部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公.设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主.同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他.用设施设备等。
★南京物业律师谈物业公司的社会角色。
由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬，甚至打骂业主也时有发生。
《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何的一点权力。南京物业律师提示，表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权;从理论上分析，物业管理企业并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也是有限的，不具有权利源，其是否有诉讼的请求权法律规定不明确，存在较大争议，造成业主违规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。
南京物业律师谈解决方法：此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行调整，物业公司是以服务为主而不是管理为主.。
★南京物业律师谈物业费收取难的原因
随着住房商品化改革步伐的不断加快，人们在生活中也越来越多地接触到了市场化的物业管理，并且在享受物业管理带来服务的同时，也需要付出一定的物业管理费。从含义上来说，“物业管理费”就是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括物业管理企业员工工资及福利费、设备、设施的维修养护费、清洁费、某某费等十余项.。
物业管理的收费问题是物业管理企业的工作难点，是政府主管部门立法和工作的重点，但从老百姓的角度来讲，物业管理收费问题更是消费者（即业主）所关注的热点。物业管理收费问题是在物业管理收费开始之日起就产生的，一直没有得到全面解决。问题是三方.同造成的，因此，南京物业律师提示，要合理解决收费难的问题，真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业管理服务行业的健康发展，需要通过政府、企业与业主三方面的努力来.同实现.。
很多人在谈到这个问题时喜欢一箩筐地陈述出三方所需要做的工作，但是，如果从博弈的角度来看这个问题，我们就会发现，事实上三方是陷入了一个“囚徒困境”，都是站在自身的角度看这个问题，不想有妥协。如果大一统的将三方搅在一起，最终很难勾画出一条走出困境的路径。
★南京物业律师谈业主的角色与行为
毋庸置疑，业主在物业管理中是消费方。从法律的角度上说，业主在成立业主委员会的前提下，能够聘请物业管理公司，对自己所住小区进行物业管理，而业主需要支付一定费用，以完成这种正常的经济交易.。这种看起来非常简单的一次交易，在实践中却产生了不少问题。这种问题的原因是多方面的，但单从业主所扮演的角色来看，就存在以下五个方面的问题，正是这些问题引发了业主的不合理行为:
1、部分业主没有行使对物业管理公司的选择权
房产在建期间或者销售期间，由于业主还未入住小区，对小区的物业管理可由房地产开发商自行聘请物业管理公司实施.。一般情况下，这样的物业管理公司就是房地产开发商的子公司或者同属一个集团。当业主入住小区之后，业主就有权利组建业主委员会，要求撤换物业管理公司.。而在撤换的同时，要求新聘请的物业管理公司对小区的建设、设施的完备程度等方面进行综合的考量，避免以后发生建筑设施不良等问题。但从现在的情况来看，尽管业主委员会在很多小区都已经成立，但是普遍缺少对物业管理公司选择权利的行使。南京物业律师提示，很多业主都保留了原来的物业管理公司，即便出现问题或对物业不满意，也“懒得去换”.。
2、业主对物业管理的收费内容了解不够清楚
毕竟隔行如隔山。作为非物业管理行业的普通老百姓，在这场“交易”中不知道其中收费的细节，认为服务就应当是看得到的与感受得到的。许多业主不清楚物业管理运行全貌、管理工作负荷和费用开支范围，日常感受到的只是某某员、清洁工在工作，于是凭直觉作出简单判断，认为质价不符。其实，维持一处物业特别是高档物业的有效运行，不像业主看到的那么简单.。比如，有些安装在地下室等隐蔽位置的机电设备，需要常年累月不间断地投入大量人力、物力和财力去保证这些设备的正常运行，如果业主不了解这些情况，肯定会觉得自己的物业管理费交得不值。
另外，作为服务性行业，物业管理公司所提供的服务已经触及到很多方面，随着物业管理服务种类的上升，很多服务达不到规模经济的效应.。而经济学上的规模效应就是保证边际成本下降的一个重要因素.。所以，小区规模的限制使物业管理的成本偏高.。在很多情况下，为了保证正常收入和利润率，物业管理收费就会有些高。所以，对于行业及内部费用的不了解，使得业主难以理解物业管理的收费，蜂巢物业网首发。
3、部分业主对物业管理服务的观念滞后
我们不排除一些没有亲身感受到物业管理服务的置业者，内心深处依然残存着几十年来计划经济体制下形成的住房消费观念，再加上某些发展商为了促销而有意淡化物业管理费，使得业主缺乏花钱买服务的心理准备和经济准备，认为自己节衣缩食买房子后还要不断支付管理费用，心里总觉得不舒服。当然，现在这部分业主的比例是在不断缩减，但还是不排除在部分业主中或多或少地存在这样的心理.。这种心理就是物业管理欠费的前奏。
4、作为消费者，追求上产生误区
不难理解，业主作为消费者，希望的是物美价廉，更希望超值地消费。所以，许多业主的潜意识中有着超值享受甚至免费享受的不切实际的期望，对服务质量和收费标准的追求呈背反状态，即希冀服务多多益善，而收费越少越好，所以潜意识里总以为自己应当得到更多。但是，市场经济的一个最为基本的原则就是“等价交换”，或者说“一分价钱一分收获”。潜意识的“消费获利”心理使业主有时忘记了这个基本准则.。而一旦物业管理服务出现一丁点问题，就立即拒交物业管理费.。南京物业律师认为，事实上，广告中所有关于“提供超值服务”、“给予超值享受”之类的承诺，都是房地产开发公司或物业管理公司的一种宣传手段，从经济角度和持续经营来看这都是不可能的.。这也使得业主陷入了“超值享受”的误区。
5、业主-维权手段不正确
一般都认为消费者是弱势群体，而卖方是强势群体。所以，业主的利益在受到侵损时，就要找另一方讨公道，在小区中，往往会找物业管理公司。但其实很多问题都不一定是物业管理公司的责任，甚至超出了物业管理的职能范围。但是由于业主可以采取“拒绝交纳物管费”这一措施，使得物业管理公司反过来处于一个弱势地位。这样一来，物业管理企业就成了业主在住房消费中遇到质量不满意时的“出气筒”。业主以维权之名拒交物管费的理由可谓五花八门.。
南京物业律师认为，这些案例都揭示了很多业主在“维权”时采取报复性措施，使物业管理公司不断遇到收费难题。同时，还存在部分业主“搭便车”的现象，其结果就是拒交物管费。到了最后，由于物业管理费的收缴率非常低，物管公司资金不足，小区内“管理无序，垃圾遍地”，这种恶性循环使双方都陷入了困境。
★南京物业律师谈如何处理邻里纠纷？
建议，南京物业律师对每一起的邻里纠纷起因要全面了解，不可听一方当事人的片面之词，对纠纷案件要有正确的辨、析能力，把握好纠纷案件的轻重、缓急之分，适时进行调解。特别是调处一些简单的纠纷，有时不要操之过急，过急有时往往适得其反，使双方当事人矛盾加深，有时还要顾及当事人性格特点、思想行为、素质等方面的差异，要讲究调处的方式方法，有时要采取因人而异，因事而异进行调解，调委会不要为了调解而调解，要考虑到调解以后会不会再次发生矛盾，因此，要寻找一种双方都能体面接受的方式进行调解，对双方动之以情，晓之以理，在不伤和气的氛围下妥善解决纠纷，使双方摒弃前嫌，抱着远亲不如近邻想法接受双方和解，这样有利双方今后真正做到和睦相处，做到消除矛盾的根源。 随着社会形态的转变，在一些人的眼里“邻里如一家”的和睦邻里..荡然无存，缺少邻里间的互帮互助、相互谦让，楼上楼下甚至相互不认识，缺少必要的沟通。因此，针对目前人与人之间平时缺少沟通，邻里间又不相互往来，缺少互助精神的特点，社区和相关部门要积极营造符合时代特征的多元化交往方式，比如：多举办各种社区活动，利用.同的兴趣把邻里请出家门，通过活动和聚会交往，使邻里间慢慢地培养感情；让居民有渠道可以反映日常生活的问题并互相交流，在减少矛盾和摩擦的同时也建立起互助互爱的邻里..。也成为了社区调委会工作中的一个重要任务，因此，社区应该做好这项工作，重新营造社区“邻里一家亲”氛围，是减少邻里纠纷发生的有效途径。。
┝咨询律师：02584110110(姜律师) 15996265110(杨律师)
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