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★南京房地产律师房地产项目全过程法律服务：
（一）前期开发阶段（土地开发阶段）：
1. 配合开发商根据项目的特点办理有关土地有偿出让合同及相应权证等有关手续；
2. 参与项目前期动拆迁、市政配套合同的洽谈，起草、审查动拆迁合同;
3. 在开发商实施项目的公建配套工作过程中，修改、审查有关公建配套合同，使之达到可签约条件。
（二）中期开发阶段（施工营建阶段）：
1. 参与项目设计、工程建设招标标书的制定, 督促设计单位明确建筑物合理使用寿命，并参加开发商审查投标文件并为评标、决标提供法律意见;
2. 审查修改项目设计合同、项目施工监理合同;
3. 代表开发商与工程承包方洽谈、草拟、修改工程承包合同, 使之具备可正式签约条件;
4. 代表开发商审查承包方提出的工程分包单位的资质, 审查确定工程分包合同;
5. 协助开发商对履约及反索赔资料的积累和保管;
6. 协助开发商审查工程分部分项质量验收资料,协助处理因工程质量引起的争议;
7. 协助开发商控制工程造价, 审查工程量增减的支付依据；协助处理因工程造价引起的争议;
8. 如开发商需要，协助办理工程保险,提高抗风险的能力和效果,以利工程施工的正常进行;
9. 协助开发商建立切实有效的工程保修的体系,以利工程在合理使用寿命期限内的正常使用,妥善设定各分部分项工程的最低保修期限。
10.协助开发商确定工程最终造价.。
（三）后期开发阶段（预售、出售、预租、出租阶段)：
1. 如开发商委托代理商销售项目房产, 参与开发商与代理商关于代理销售事宜的谈判，审查、修改开发商与代理商的代理销售协议书，达到双方同意签约的条件；
2. 协助开发商审查有关楼宇预、销售的广告内容；
3. 协助开发商起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》补充条款、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等相关的法律文书；
4. 解答开发商或购房人、承租人因上述法律文书而产生的法律问题；
5. 参与开发商与银行有关商品房抵押贷款的谈判，修改、审查有关商品房抵押贷款的法律文件；
6. 代理开发商向购房人或承租人出具与项目的预售、销售、租赁有关的法律意见书;
8. 如在项目售租过程中, 购房人或承租人提出转名或转租要求,协助开发商办理转名、转租的有关手续；
9.协助开发商草拟、并修改、审查《交接钥匙通知书》、《入户通知书》等办理房屋交接手续相关的法律文件；
10. 协助开发商根据具体情况设定物业管理模式,并起草、修改物业管理相关的法律文书；
11. 为开发商组织预销售展示、交易活动提供相应的法律服务.。
（四）根据开发商需要，为开发商在项目建设同期提供的公司法律服务：
1．协助开发商草拟、修改、审查项目公司的合资合同、章程等文件；
2. 就开发商经营中涉及的法律事务，接受开发商咨询；
3. 因开发商业务需要，代为调查有关单位的工商登记情况；
4. 接受开发商委托，代为与相关方进行有关项目的谈判；
5. 应开发商要求，审查、修改除本条第（一）、（二）、（三）项约定外的合同等法律文书，协助开发商加强合同签订和履行的管理；
6. 在开发商履行合同过程中，就相关方逾期支付应付款项及不履行约定义务等事宜，以书面形式代为催告，以维护开发商的合法权益；
7. 帮助开发商完善劳动制度，根据开发商要求，审查、修改开发商与员工签署的劳动合同；
8.协助开发商对其员工进行法律知识方面的培训和指导.。
★南京房地产律师谈“小产权房”购买需谨慎
“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，小产权房一般是集体土地建的房子，因房价相对低廉，对购房者有一定吸引力。但小产权房没有土地证，没有真正的产权，不受国家法律保护，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续，所以购买小产权二手房的风险远远要比收益大得多。其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。现在一些中介公司为吸引购房者，以“承诺通过司法程序过户”为幌子，其实是钻政策的空子，将买卖双方扮成借贷双方，通过起诉的方式，将涉案小产权房作为债务人可执行财产，通过以房抵债的转换，以调解书或判决书的方式确认小产权房的归属变更。这种变更程序是违法的，也是司法审判明令禁止的.。因此购房者不应在房价相对低廉的诱惑下，轻信中介公司可以成功过户的承诺，与其签订房屋买卖居间协议或房屋买卖合同。
★南京房地产律师谈购买小产权房不受法律保护
“农村房屋买卖的效力，应视不同情况而定。如买卖双方为同一集体经济组织成员，且买卖不违反法律和政策的规定，买卖应为有效。如买房人为城镇居民，由于农村集体土地使用权属农民集体经济组织成员享有，城镇居民不具备购买资格，此类房屋买卖属于无效。”
据南京房地产律师介绍，我国土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设.。国土资源部、财政部、农业部等联合发出的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。本案中，葛某系城镇户口，购买建于农村集体土地的安置房违反了相关禁止性规定，故.判决买卖合同无效。
“小产权房由于产权不完善，所以价格也相对便宜，比如同一地区的房价，有的小产权房市场价还不到商品房的一半，但因为农民将房屋卖给城市居民的买卖行为属无效，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，购房者的购房预期利益亦得不到法律保护.。”张志远提醒，购房者如果购买新房时，要查验开发商是否具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，对正在销售的房屋要勘验是否有土地使用权证书或者使用土地的批准文件；如果是购买二手房，不但要看卖房人是否持有房屋产权证，还要看是否持有房屋国有土地使用证，对卖房人的口头承诺，要尽量写入书面合同，避免将来发生纠纷时难以维权。
★南京房地产律师谈遇“户口老赖”可申请强制执行
南京房地产律师介绍，二手房买卖纠纷中，一些没有经验的买主，在购房时未与卖方书面约定迁户协议并留下一部分“迁户押金”，导致房产虽然过户，但卖方户口却迟迟不肯迁走，直接影响购房者落户、小孩上学等。而有一些买房者在签订购房合同的时候考虑到了户口问题，约定未按时迁出户口构成违约，但是并未对违约责任该如何承担作出明确约定。
为此，南京房地产律师特别提醒买房者，在购买二手房之前，一定要谨慎查清房屋户口现状。如果卖方户口尚未迁出，为避免日后产生纠纷，宜与卖方签订书面的户口迁出协议，并留足“迁户押金”，待户口问题解决后再交清购房款，或者对不及时迁出户口约定相应的违约赔偿条款，以促使卖方及时履行合同义务。若卖方仍违背约定拒绝将户口迁出，买方可提起诉讼请求将户口迁出。如果买方迁户的诉讼请求被.支持，还可以申请强制执行，.可以要求公安机关协助将卖方的户口迁出.。
★南京房地产律师谈公房承租权的性质
关于公房承租权的性质有不同认识。有观点认为，公房承租权就是一种债法上的合同..，即产权单位为出租人，居住职工是承租人，就是租金标准与市场房屋租赁有所不同.。也有观点认为，公房承租权是一种物权，甚至还可以类似为所有权，如公房承租人享有购买请求权等。笔者认为，公房承租权是一种复合型的权利，不仅仅是承租..这一债权..中的权利，同时也包含了物权的内容，受人身..的限制。承租人死亡后，其近亲属并非都可以成为承租人，必须基于一定的身份要求.。
本案中，一审.认定在王安明死后因其生前承租的公房拆迁所得之安置房不属于王安明的遗产是正确的。因为死者通常意义上根本不具备相应的民事主体资格，当然也不会发生具体的民事法律行为。该公房拆迁时，虽然重钢是以死者王安明的名字出具放弃产权证明，拆迁公司也是以王安明为被拆迁人签订拆迁实物安置协议，但不能就此认定重钢将该公房拆迁时的一切权利让渡于王安明。
★南京房地产律师谈公房承租权的变动与继承问题
根据最高人民.《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》的相关精神，公房的变动一般应进行产权变动登记手续。本案中，被告王友萍提出原告杨合碧曾向社区及重钢提出过变更该公房户主的申请，并同时支付了杨合碧5000元，因此该公房产权发生变更了。这就涉及公房承租权是否可继承的问题。公房承租权转让与继承是两个独立的问题，公房作为国家或集体所有的房屋，承租人只享有使用权。我国继承法规定的遗产范围是被继承人生前所拥有的合法财产，只享有使用权的公房承租人死后，公房是不能作为遗产继承的.。既然不可继承，那么本案中原告杨合碧在王安明死后并不当然地就成为承租人，看似杨合碧与王友萍进行了公房承租权买卖，也提出了户主变更申请，但实际上该公房承租权并未发生变动.。
★南京房地产律师谈安置房与该公房承租权的继承问题
既然公房承租权不能继承，前面也提到本案诉争安置房不是遗产，那么应当如何认定呢？对于该安置房的继承与公房承租权的继承应当予以区分.。本案中二审.认为，公房承租权是具有财产性质的权利，对于在王安明死后因该公房拆迁所得之安置房可以参照法定继承予以处理的意见，笔者予以赞同。虽然公房承租权不能继承，但是作为一种财产性权利，在公房所有权人放弃房屋的一切权利之后，因该公房拆迁所得之安置房就是该承租权这种财产权利的延伸，在法律没有明文规定的情形下，比照继承的规定予以处理是恰当的。
★南京房地产律师谈房改房交易风险：
1.产权证是确定房屋权属的唯一标准，故购买房改房应查验出卖人是否持有房产证及其是否真实，是否设定抵押，卖房人是否与产权人一致，是否存在其他.有人。对于房改房单位设定产权比例的，购买时必须与单位协商处理.。是否系夫妻.同财产或家庭.同财产，买受人亦应了解清楚.。对原承租人死亡，产权证尚在办理过程中的房改房，必须向售房单位了解产权办理情况， 待确定产权人或继承人后签订购房协议，以免引起不必要的纠纷。
2.原售房合同对房改房上市交易设定年限条款或赋予单位同意权、优先购买权的，买受人亦应认真对待、妥善处理。同时要明确职工是否与原产权单位存在利益分配办法，如成本价购买的房改房转让，税费和土地出让金由哪方负担，如标准价购买的房改房需补足费用或与原单位分成问题都是购买房改房不可忽视的需要核实或约定的重要内容.。
3.实际履行行为可以佐证房屋转让的意思表示，及时没有书面合同或书面合同上的签名不真实，亦不妨碍转让行为效力.。
4.虽然物权法定，但就物权设定的限制条件是否有效，并非同一概念，《物权法》明确不动产所有权的取得可以基于合同，办理登记过户不过是合同履行的内容，未办理登记依然可以取得所有权，只是不能对抗善意第三人而已。故房屋买卖合同条款虽就产权的最后取得，并不以过户为标志，当事人对权利的取得有约定的，该约定依然在当事人之间产生法律效力。。
┝咨询律师：02584110110(姜律师)
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专业律师
 姜春 律师 |
 副主任 执业20年 |
 02584110110 |
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生产并销售劣药罪判刑标准是什么？
生产并销售劣药罪判刑标准是什么?生产并销售劣药罪判刑标准，是根据《刑法》第一百四十二条【生产、销售劣药罪】生产、销售劣药，对人体健康造成严重危害的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金;后果特别严重的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金或者没收财产。本条所称劣药，是指依照《中华人民共和国药品管理法》的规定属于劣药的药品。二、本罪与它罪的区别1、本罪与过失销售劣药的界限由于劣药在市场中大量存在，以及销售主体的多元化，所以因为缺乏药.
离婚小孩抚育费根据双方自行协商而定
离婚小孩抚育费根据双方自行协商而定，可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。有固定收入的，抚育费一般可按其月总收入的百分之二十至三十的比例给付。负担两个以上子女抚育费的，比例可适当提高，但一般不得超过月总收入的百分之五十。无固定收入的，抚育费的数额可依据当年总收入或同行业平均收入，参照上述比例确定。有特殊情况的，可适当提高或降低上述比例。《关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》7、子女抚育费的数额，可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生.
怎么样构成强制猥亵罪的犯罪事实？
怎么样构成强制猥亵罪的犯罪事实？一、怎么样构成强制猥亵罪的犯罪事实?1、客体要件。本罪侵犯的客体是妇女的身体自由权和隐私权、名誉权。所谓身体自由权，是指他人的身体的动静举止不受非法干预为内容的人格权，所谓隐私权，是指他人所享有的对其个人的，与公共利益无关的个人信息、私人活动和私有领域进行支配的一种人格权，其私有领域的不可侵犯(包括其身体不能偷看、猥亵等)是其重要权能所谓名誉权，是他人所享有的就其自身属性和特点表现出来的礼会价值而获得社会公正评价的权利。强制猥亵他人，即使他人身体的动静.
生育保险报销多少
1、生育津贴：生育津贴为女职工产假期间的工资，生育津贴低于本人工资标准的，差额部分由企业补足。生育津贴按照女职工本人生育当月的缴费基数除以30再乘以产假天数计算。2、参加生育保险累计满一年的职工，在生育(流产)时仍在参保的，按有关规定享受生育保险待遇。3、生育保险待遇生育津贴发放标准，以职工所在用人单位上年度职工月平均工资为基数按规定假期计发。生育保险金=生育津贴+医疗补助金。企业职工生育保险试行办法第五条第五条 女职工生育按照法律、法规的规定享受产假。产假期间的生育津贴按照本企业上年度职工月.
离婚公证书要怎样写
离婚公证书格式写法如下：离婚公证书兹证明×××(男，×年×月×日出生)与×××(女，×年×月×日出生)于×年×月×日在×××(地点)登记结婚，于×年×月×日在×××(原婚姻登记机关名称，或者经人民法院判决)离婚。其夫妻关系自该日终止(登记离婚之日或者判决之日)。中华人民共和国××市(县)公证处公证员：×××(签名)××字第××号×年×月×日《中华人民共和国公证法》第二十八条公证机构办理公证，应当根据不同公证事项的办证规则，.
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