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★南京房地产律师房地产项目全过程法律服务：
（一）前期开发阶段（土地开发阶段）：
1. 配合开发商根据项目的特点办理有关土地有偿出让合同及相应权证等有关手续；
2. 参与项目前期动拆迁、市政配套合同的洽谈，起草、审查动拆迁合同;
3. 在开发商实施项目的公建配套工作过程中，修改、审查有关公建配套合同，使之达到可签约条件。
（二）中期开发阶段（施工营建阶段）：
1. 参与项目设计、工程建设招标标书的制定, 督促设计单位明确建筑物合理使用寿命，并参加开发商审查投标文件并为评标、决标提供法律意见;
2. 审查修改项目设计合同、项目施工监理合同;
3. 代表开发商与工程承包方洽谈、草拟、修改工程承包合同, 使之具备可正式签约条件;
4. 代表开发商审查承包方提出的工程分包单位的资质, 审查确定工程分包合同;
5. 协助开发商对履约及反索赔资料的积累和保管;
6. 协助开发商审查工程分部分项质量验收资料,协助处理因工程质量引起的争议;
7. 协助开发商控制工程造价, 审查工程量增减的支付依据；协助处理因工程造价引起的争议;
8. 如开发商需要，协助办理工程保险,提高抗风险的能力和效果,以利工程施工的正常进行;
9. 协助开发商建立切实有效的工程保修的体系,以利工程在合理使用寿命期限内的正常使用,妥善设定各分部分项工程的最低保修期限。
10.协助开发商确定工程最终造价。
（三）后期开发阶段（预售、出售、预租、出租阶段)：
1. 如开发商委托代理商销售项目房产, 参与开发商与代理商关于代理销售事宜的谈判，审查、修改开发商与代理商的代理销售协议书，达到双方同意签约的条件；
2. 协助开发商审查有关楼宇预、销售的广告内容；
3. 协助开发商起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》补充条款、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等相关的法律文书；
4. 解答开发商或购房人、承租人因上述法律文书而产生的法律问题；
5. 参与开发商与银行有关商品房抵押贷款的谈判，修改、审查有关商品房抵押贷款的法律文件；
6. 代理开发商向购房人或承租人出具与项目的预售、销售、租赁有关的法律意见书;
8. 如在项目售租过程中, 购房人或承租人提出转名或转租要求,协助开发商办理转名、转租的有关手续；
9.协助开发商草拟、并修改、审查《交接钥匙通知书》、《入户通知书》等办理房屋交接手续相关的法律文件；
10. 协助开发商根据具体情况设定物业管理模式,并起草、修改物业管理相关的法律文书；
11. 为开发商组织预销售展示、交易活动提供相应的法律服务。
（四）根据开发商需要，为开发商在项目建设同期提供的公司法律服务：
1．协助开发商草拟、修改、审查项目公司的合资合同、章程等文件；
2. 就开发商经营中涉及的法律事务，接受开发商咨询；
3. 因开发商业务需要，代为调查有关单位的工商登记情况；
4. 接受开发商委托，代为与相关方进行有关项目的谈判；
5. 应开发商要求，审查、修改除本条第（一）、（二）、（三）项约定外的合同等法律文书，协助开发商加强合同签订和履行的管理；
6. 在开发商履行合同过程中，就相关方逾期支付应付款项及不履行约定义务等事宜，以书面形式代为催告，以维护开发商的合法权益；
7. 帮助开发商完善劳动制度，根据开发商要求，审查、修改开发商与员工签署的劳动合同；
8.协助开发商对其员工进行法律知识方面的培训和指导。
★南京房地产律师谈“小产权房”购买需谨慎
“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，小产权房一般是集体土地建的房子，因房价相对低廉，对购房者有一定吸引力。但小产权房没有土地证，没有真正的产权，不受国家法律保护，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续，所以购买小产权二手房的风险远远要比收益大得多.长三角律师网。其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。现在一些中介公司为吸引购房者，以“承诺通过司法程序过户”为幌子，其实是钻政策的空子，将买卖双方扮成借贷双方，通过起诉的方式，将涉案小产权房作为债务人可执行财产，通过以房抵债的转换，以调解书或判决书的方式确认小产权房的归属变更。这种变更程序是违法的，也是司法审判明令禁止的。因此购房者不应在房价相对低廉的诱惑下，轻信中介公司可以成功过户的承诺，与其签订房屋买卖居间协议或房屋买卖合同。
★南京房地产律师谈购买小产权房不受法律保护
“农村房屋买卖的效力，应视不同情况而定.长三角律师网。如买卖双方为同一集体经济组织成员，且买卖不违反法律和政策的规定，买卖应为有效.长三角律师网。如买房人为城镇居民，由于农村集体土地使用权属农民集体经济组织成员享有，城镇居民不具备购买资格，此类房屋买卖属于无效.csj64.com。”
据南京房地产律师介绍，我国土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国土资源部、财政部、农业部等联合发出的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证.长三角律师网。本案中，葛某系城镇户口，购买建于农村集体土地的安置房违反了相关禁止性规定，故.判决买卖合同无效。
“小产权房由于产权不完善，所以价格也相对便宜，比如同一地区的房价，有的小产权房市场价还不到商品房的一半，但因为农民将房屋卖给城市居民的买卖行为属无效，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，购房者的购房预期利益亦得不到法律保护。”张志远提醒，购房者如果购买新房时，要查验开发商是否具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，对正在销售的房屋要勘验是否有土地使用权证书或者使用土地的批准文件；如果是购买二手房，不但要看卖房人是否持有房屋产权证，还要看是否持有房屋国有土地使用证，对卖房人的口头承诺，要尽量写入书面合同，避免将来发生纠纷时难以维权。
★南京房地产律师谈遇“户口老赖”可申请强制执行
南京房地产律师介绍，二手房买卖纠纷中，一些没有经验的买主，在购房时未与卖方书面约定迁户协议并留下一部分“迁户押金”，导致房产虽然过户，但卖方户口却迟迟不肯迁走，直接影响购房者落户、小孩上学等.长三角律师网。而有一些买房者在签订购房合同的时候考虑到了户口问题，约定未按时迁出户口构成违约，但是并未对违约责任该如何承担作出明确约定。
为此，南京房地产律师特别提醒买房者，在购买二手房之前，一定要谨慎查清房屋户口现状。如果卖方户口尚未迁出，为避免日后产生纠纷，宜与卖方签订书面的户口迁出协议，并留足“迁户押金”，待户口问题解决后再交清购房款，或者对不及时迁出户口约定相应的违约赔偿条款，以促使卖方及时履行合同义务。若卖方仍违背约定拒绝将户口迁出，买方可提起诉讼请求将户口迁出。如果买方迁户的诉讼请求被.支持，还可以申请强制执行，.可以要求公安机关协助将卖方的户口迁出。
★南京房地产律师谈公房承租权的性质
关于公房承租权的性质有不同认识.长三角律师网。有观点认为，公房承租权就是一种债法上的合同..，即产权单位为出租人，居住职工是承租人，就是租金标准与市场房屋租赁有所不同。也有观点认为，公房承租权是一种物权，甚至还可以类似为所有权，如公房承租人享有购买请求权等。笔者认为，公房承租权是一种复合型的权利，不仅仅是承租..这一债权..中的权利，同时也包含了物权的内容，受人身..的限制。承租人死亡后，其近亲属并非都可以成为承租人，必须基于一定的身份要求。
本案中，一审.认定在王安明死后因其生前承租的公房拆迁所得之安置房不属于王安明的遗产是正确的.csj64.com。因为死者通常意义上根本不具备相应的民事主体资格，当然也不会发生具体的民事法律行为。该公房拆迁时，虽然重钢是以死者王安明的名字出具放弃产权证明，拆迁公司也是以王安明为被拆迁人签订拆迁实物安置协议，但不能就此认定重钢将该公房拆迁时的一切权利让渡于王安明。
★南京房地产律师谈公房承租权的变动与继承问题
根据最高人民.《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》的相关精神，公房的变动一般应进行产权变动登记手续.长三角律师网。本案中，被告王友萍提出原告杨合碧曾向社区及重钢提出过变更该公房户主的申请，并同时支付了杨合碧5000元，因此该公房产权发生变更了。这就涉及公房承租权是否可继承的问题。公房承租权转让与继承是两个独立的问题，公房作为国家或集体所有的房屋，承租人只享有使用权。我国继承法规定的遗产范围是被继承人生前所拥有的合法财产，只享有使用权的公房承租人死后，公房是不能作为遗产继承的。既然不可继承，那么本案中原告杨合碧在王安明死后并不当然地就成为承租人，看似杨合碧与王友萍进行了公房承租权买卖，也提出了户主变更申请，但实际上该公房承租权并未发生变动。
★南京房地产律师谈安置房与该公房承租权的继承问题
既然公房承租权不能继承，前面也提到本案诉争安置房不是遗产，那么应当如何认定呢？对于该安置房的继承与公房承租权的继承应当予以区分。本案中二审.认为，公房承租权是具有财产性质的权利，对于在王安明死后因该公房拆迁所得之安置房可以参照法定继承予以处理的意见，笔者予以赞同.长三角律师网。虽然公房承租权不能继承，但是作为一种财产性权利，在公房所有权人放弃房屋的一切权利之后，因该公房拆迁所得之安置房就是该承租权这种财产权利的延伸，在法律没有明文规定的情形下，比照继承的规定予以处理是恰当的。
★南京房地产律师谈房改房交易风险：
1.产权证是确定房屋权属的唯一标准，故购买房改房应查验出卖人是否持有房产证及其是否真实，是否设定抵押，卖房人是否与产权人一致，是否存在其他.有人.长三角律师网。对于房改房单位设定产权比例的，购买时必须与单位协商处理。是否系夫妻.同财产或家庭.同财产，买受人亦应了解清楚。对原承租人死亡，产权证尚在办理过程中的房改房，必须向售房单位了解产权办理情况， 待确定产权人或继承人后签订购房协议，以免引起不必要的纠纷.csj64.com。
2.原售房合同对房改房上市交易设定年限条款或赋予单位同意权、优先购买权的，买受人亦应认真对待、妥善处理。同时要明确职工是否与原产权单位存在利益分配办法，如成本价购买的房改房转让，税费和土地出让金由哪方负担，如标准价购买的房改房需补足费用或与原单位分成问题都是购买房改房不可忽视的需要核实或约定的重要内容。
3.实际履行行为可以佐证房屋转让的意思表示，及时没有书面合同或书面合同上的签名不真实，亦不妨碍转让行为效力。
4.虽然物权法定，但就物权设定的限制条件是否有效，并非同一概念，《物权法》明确不动产所有权的取得可以基于合同，办理登记过户不过是合同履行的内容，未办理登记依然可以取得所有权，只是不能对抗善意第三人而已。故房屋买卖合同条款虽就产权的最后取得，并不以过户为标志，当事人对权利的取得有约定的，该约定依然在当事人之间产生法律效力。。
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女离婚只想要儿子抚养权怎么争取?争取孩子的抚养权要从对有利于子女健康成长的角度出发，在法庭上要讲证据或者得到对方的认可。一般从以下几个方面来考虑：抚养能力(收入、住房、经济条件)、成长环境(有否与他人不正当关系、赌博等恶习)、健康因素(有否传染病等)。一般情况而言，是否对子女有利均应从孩子的父母本人身上考虑，与孩子的祖父母或外祖父母一般没有多大关系。父母离婚后，子女随哪方生活，一般是根据“有利于子女健康成长”的原则来决定。《婚姻法》第三十六条第三款规定：“离婚后，哺乳期内的子.
由于交通的发达，现在使用交通工具的人越来越多了。但也因交通工具使用的多，所以发生交通事故的频率就越来越大了。在面对交通事故的时候，我们可能会是受害者一可能会是施害者。那么，我们该如何来确定自己是负主要责任，还是要负全责呢。交通事故责任认定主要责任和全责是一样的吗？那么今天就让我们带你一起认识交通事故责任认定中主要责任和权责的区别。一、交通事故1、“交通事故”是指车辆在道路上因过错或者意外造成人身伤亡或者财产损失的事件。交通事故不仅是由不特定的人员违反交通管理法规造成的.
公诉案件的具体程序在我国的刑事诉讼法中有所规定，被害人可以不出庭，委托诉讼代理人出庭。刑事案件的原告人是检察院。只有检察院有权力决定起诉或者不起诉、已经起诉的有权力决定是否撤诉，对法院判决不服有权力决定是否上诉。《刑事诉讼法》第一百八十四条人民法院审判公诉案件，人民检察院应当派员出席法庭支持公诉。第一百八十五条：开庭的时候，审判长查明当事人是否到庭，宣布案由；宣布合议庭的组成人员、书记员、公诉人、辩护人、诉讼代理人、鉴定人和翻译人员的名单；告知当事人有权对合议庭组成人员、书.
别人拖欠工程款两年怎么办
老板拖欠工程款的，可以向当地劳动监察大队投诉，让劳动监察大队介入处理的。《劳动保障监察条例》第十一条劳动保障行政部门对下列事项实施劳动保障监察：（一）用人单位制定内部劳动保障规章制度的情况；（二）用人单位与劳动者订立劳动合同的情况；（三）用人单位遵守禁止使用童工规定的情况；（四）用人单位遵守女职工和未成年工特殊劳动保护规定的情况；（五）用人单位遵守工作时间和休息休假规定的情况；（六）用人单位支付劳动者工资和执行最低工资标准的情况；（七）用人单位参加各项社会保险和缴纳社会保险费的情况；（八）职业介.
试用期内，不办离职手续直接走人会怎样1、没有提前3天提出离职，用人单位也不存在《劳动合同法》38条的情况，劳动者不办离职就直接走人，这个时候就是劳动者违法，给用人单位造成的直接经济损失、招聘该劳动者产生的费用，用人单位可以要求承担。2、《劳动合同法》第九十条 劳动者违反本法规定解除劳动合同，或者违反劳动合同中约定的保密义务或者竞业限制，给用人单位造成损失的，应当承担赔偿责任。《中华人民共和国劳动合同法》第十九条劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个.
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