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六合房产律师

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南京市六合区房产律师为当事人解决房屋买卖、房产继承、房屋征收拆迁等各类房产纠纷问题，擅长解决因买卖、离婚、继承、租赁及房屋拆迁等引起的房产纠纷。

★六合房产律师谈如何签订商品房买卖合同
    合同签订前：审查开发商的主体资格及出售的商品房是否具备销售条件　　商品房销售有现房销售和期房销售之分，现房销售对买受人而言相对风险较小，毕竟房子已经建成，买受人可以先看房后签订合同；期房销售也叫预售，俗称“卖楼花”，房子的具体模样靠模型、相关宣传资料和设计参数等来确定.。因此，六合房产律师提出，开发商交付的房屋与合同约定或买受人预期的房屋可能存在不完全一致的情形，相对而言，期房风险较大.。六合房产律师建议，不论是购买现房还是期房，均要审查其是否具备出售条件，具体而言：
　　六合房产律师指出，商品房现房销售必须符合下列条件：1.开发企业具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，且其开发的规模与其取得的资质等级向匹配；2.开发企业已经取得《国有土地使用权证书》和使用土地批准文件；3.持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；4.所开发并出售的商品房已通过竣工验收；5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公.设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6.物业管理方案已落实.。
　　商品房期房销售（预售）除开发企业应具有合法的主体资格和相应的开发资质、开发项目施工进度和竣工交付时间已经确定外，六合房产律师指出，开发企业预售商品房时必须已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》即通常所说的“五证”。
　　　  1，《建设用地规划许可证》：开发商取得建设用地首先要符合城市用地规划，开发商只有在取得建设用地规划许可证后才能办理国有土地使用权证.。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商取得该证书的时间以、开发用地的规划用途及证书的范围与开发商实际开发的范围是否一致。六合房产律师指出，实践中有开发商取得的证书只是其开发范围的一部分的情形。
　　　  2，《国有土地使用权证》：根据我国法律规定，进行商品房开发只能在国有土地上进行，国家是禁止在集体土地上进行商品房开发的。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用权证上记载的土地用途和年限.。
　　　3，《建设工程规划许可证》：建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明.。
　　　4，《建设工程施工许可证》：施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。六合房产律师建议，购房者在审查建设工程施工许可证时要注意其记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房。
　　　5，《商品房预售许可证》：该证是房屋管理部门颁发给开发商以准许进行商品房销售的凭证。一般而言，开发商在已经取得上述四证后，且开发项目筹集资金已到位，建设工程已确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。购房者在审查预售许可证时，要注意的是预售许可证可以是一楼一证，也可以是多楼一证，但开发商开发的楼盘是多楼时其取得的时间可能不同。六合房产律师提示，尚未取得该证的楼盘是严禁预售的。开发商惯常使用的伎俩是仅取得部分楼盘的预售许可证而对开发的其它尚未取得该证的楼盘进行销售，欺骗购房者。
　　　六合房产律师提示，在签订合同之前，购房者了解意向楼盘的途径主要是通过开发商的宣传资料或售楼人员的口述。六合房产律师提示，不要轻信售楼人员的口述并收集保管好开发商的所有的宣传材料，对后期合同的签订乃至争议的解决不无裨益.。

★六合房产律师谈房改房过户流程
　　1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
　　2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。六合房产律师提示，买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
　　3、买卖双方.同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权.有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

★六合房产律师谈房产公证有哪些？
　　土地使用权出让合同公证、土地使用权转让合同公证、房产买卖合同公证、房产租赁合同公证、房产抵押合同公证、商品房预售合同公证、房产继承公证、房产转让协议公证、房产赠与公证、房产分割协议公证、房屋拆迁(补偿、安置)协议公证、房屋产权确认公证等。

★六合房产律师谈房产公证的流程
　　房地产交易双方或其委托代理人.同到公证处向公证员提出对房地产权属或交易等事实或行为进行公证的申请，同时提交房地产所有权证明和双方当事人身份证明、资格证明等文件，经公证员审查合格后，申请人在公证员面前签署房地产交易的文书，由公证员将交易文书做成公证书.。

★六合房产律师谈如何办理房屋继承手续?
　 (一)手续要到被继承人户籍所在地的.注销户籍，办理死亡证明;
　　(二)到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，六合房产律师指出，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承.。需要提交的材料有：　
  　1、被继承人死亡证明; 　　
    2、该套房屋的产权证明或其他凭证;
　　3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属..的证明文件;
　　4、继承人的身份证件; 被继承人所立遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳。　
　  (三)办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人.。
  　　六合房产律师提示，申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\ 契税完税凭证(原件).。
　(四)遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，六合房产律师提示，需要支付税收。
　　办理房地产继承过户有一些费用发生，主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费.。　

★六合房产律师谈注意房屋买卖合的重要性
一、房地产分离出卖
　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，六合房产律师指出，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让.。六合房产律师提示，如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
二、产权未登记过户
　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效.。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张.。
三、产权主体有问题
　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人.有的，必须征得.有人同意才能出卖。出卖.有房屋时，须提交.有人同意的证明书。部分.有人未取得其他.有人同意，擅自出卖.有房屋的，其买卖行为也无效。
四、侵犯优先购买权
　　房屋所有人出卖.有房屋时，在同等条件下，.有人有优先购买权。六合房产律师提示，房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权.。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯.有人、承租人优先购买权的，.有人、承租人可以请求.宣告该房屋买卖无效。
　　六合房产律师指出，机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋.。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖..无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖..无效.。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
　　五、价格欺诈，显失公平
　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。六合房产律师指出，但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向.起诉。

★六合房产律师谈农村的房屋可否买卖,
   一，对转让人和所转让房屋的要求.。　　　
    所转让房屋应当是经过批准建造的.。另外，根据上海市房地产转让办法，所转让房屋还应当已经办理了房地产证。
　二，对受让人的要求。
　　　受让人应当是有权在所购房屋所在地拥有房产的人，也就是说，即使不购买房产，受让人应当是有权在此地建造房产的人，因此，受让人应当满足建房条件。　　　　
    一般来说，条件是：１，受让人应当与所购房产的转让人处于同一集体经济组织（也就是说，城镇居民应当无权在农村购房）。上海市规定，只要受让人为欲购房屋同一乡（镇）的成员、集体经济组织或个体经营者；２，受让人应当没有其它房产；３，欲购房产的面积应当符合当地的规定。　　　
    三，房产的转让，应当经过政府批准。欲转让房产，应当提出申请，政府应对房产转让是否符合上述规定进行审查，房产转让合同经过批准才能生效。

★六合房产律师谈买卖双方签约前后的注意细节：　
  　1.签订买卖合同前，买方应对所购买的房产进行产权调查，以确定出售房产的是产权人本人。　
  　2.买卖双方商谈的房价、付款方式、买方交付立约定金应签订书面协议，避免一方事后反悔，而对方口说无凭.。
　　3.买卖双方应事先了解此次交易时所涉及到的各项税、费，尽量避免实际发生的交易费用同自己的经济预算产生冲突。　
　  4.买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》时应注意约定以下条款.。　
　（1）具体办理权利转移登记的时间.。　
　（2）买方支付每一笔购房款的数额、期限及方式.。　
　（3）办理房屋交接的条件及时间。　　
  （4）房屋剩余维修基金的归属、有线电视、煤气等附属设施的初装费承担问题。　
　（5）若有随房屋同时转让的设备、装饰的，应列明清单。　
　（6）卖方户口迁出时间以及卖方未按时迁出应承担的违约责任.。　　
  （7）若卖方原已将房屋出租，则租赁..转移问题。　
　（8）卖方原先有银行贷款的，应约定提前偿还银行贷款及办理房地产抵押注销手续的时间。　
　（9）买方如需申请公积金、商业贷款的，应约定申请贷款的额度及期限。　
  　5.交房时应当结清水、电、煤气、物业管理费、通讯费、有线电视等相关费用，并办理水、电、煤气的更名手续。
　 6.此外，如果是通过中介公司成交的，建议大家选择信誉优良、口碑好的品牌中介公司，虽然市场行情不理想的情况下，一些小中介常选择“折佣”吸引客户，但这些小中介往往也可能因为费用缩水而在对客户的服务质量上打折扣.。

★六合房产律师谈借名买房合同的效力问题
    在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者  化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析.。
    1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。
    意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
    2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力
    对于该类合同的效力，我国不同.有不同的认识，有的.认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

★六合房产律师谈如何应对逾期交房？
    根据我国相关的法律法规，买卖合同中的标的物所有权自交付时转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此，如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明，就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间.。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收，但没有在约定期限之内办好房产权证，构成交房逾期，应该按照合同约定支付逾期违约金。
    房屋作为典型的不动产，其交付具有特别重要的意义，房屋买卖双方应该就交房事宜作出具体、明确的约定，以减少一些不必要的麻烦。一旦发生交房逾期，买房人可以催促房产商尽快履行交房义务，同时还可按照合同约定追究房产商逾期交房的违约责任。

★六合房产律师谈房屋交付时常见的十类纠纷
    房屋交付是房地产开发企业（下称“出卖人”）将买卖合同约定的房屋交付于买受人，买受人检验并接受的行为。当梦寐以求的房屋一览无余地呈现在买受人面前，双方对交付条件、产权范围、风险负担、税费交纳、前期物业等问题各执一词、针锋相对.。本文以房屋交付为切入点，梳理出常见十种纠纷并提出相应解决方案。
    一、房屋质量纠纷
    一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。实行住宅工程质量分户验收管理的地市，出卖人未交付《住宅工程质量分户验收表》，买受人可以拒绝接受房屋；未实行分户验收的地市，房屋质量不符合约定交付条件或房屋通常品质，买受人亦可拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做和赔偿损失的责任。房屋交付后产生质量问题或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当自交付之日承担保修责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或交付后经鉴定主体结构不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失.。
    二、配套设施纠纷
    现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格。综合验收合格意味着不仅工程质量合格，而且市政公用基础设施和公.服务设施应当同步交付。配套设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带、道路、绿化、车位等，是买受人正常居住最基本条件。北京市实行综合验收合格制度，根据《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公.服务设施同步交付使用管理暂行办法》，住宅小区每期建设的市政公用基础设施和公.服务设施等工程达到法定条件时，房地产开发企业方可组织住宅工程的竣工验收；没有按照建设方案完成市政公用基础设施和公.服务设施工程竣工验收前，房地产开发企业、物业管理企业不得办理入住手续，故房屋未经综合验收，买受人可以拒绝接受.。未实行综合验收的地市，应当根据合同条款、规划文件、销售广告等确定配套设施交付的时间、程度与标准，若配套设施不完善或不能正常使用，可以要求出卖人继续履行、修理、更换、重做或赔偿损失。
    三、配套资料纠纷
    房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供第1和第2项资料，买受人可以拒绝接受房屋；未提供第3项资料买受人也可拒绝接受房屋。有判例认为：“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供“两书”不构成拒绝接受房屋的条件，而笔者认为，这并不意味着出卖人不需交付“两书”，或者不承担其它民事责任，例如出卖人不交付《住宅使用说明书》，买受人未正确使用室内设施导致人身或财产损害的，出卖人应当承担赔偿责任.。
    四、承诺兑现纠纷
    为刺激欲望和增加卖点，出卖人的销售广告美轮美奂、各项允诺信誓旦旦，诸如高尚社区、人文气息、80%绿化率、24小时某某、500㎡会所等等，然收房时却发现，理想与现实相差甚远，出卖人经常以广告未订入合同、享有最终解释权为由拒绝履行承诺.。根据《解释》第3条，销售广告对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对购房合同是否订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，出卖人违反合同约定，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。有时出卖人会做出赠送型承诺，如免收一年物业费.。笔者认为，除非物业公司自愿接受承诺，否则该承诺应当理解为：出卖人以代为交纳一年物业费的方式履行承诺。各种承诺中亦不乏有违反现行法律导致不能完全履行的情形，比如买顶层送花园、70年旺铺产权等。根据现行法律，楼顶部位属于业主.有，出卖人无权擅自处分；商业用地最高年限为40年而非70年，此类承诺尽管具体明确，但因其内容违反现行法律而属于无效条款。
    五、逾期交房纠纷
    交付房屋是出卖人主要义务，迟延履行主要义务经催告后仍未履行的，买受人可以解除合同.。《解释》第15条规定“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外”，故房屋逾期交付时，买受人可以选择是否解除合同。不选择解除，可以要求出卖人支付逾期交付期间的违约金和赔偿损失；选择解除合同，可以根据合同约定和履行情况要求出卖人支付违约金、双倍返还定金和赔偿损失，尤其是赔偿房屋增值损失.。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为逾期交房的免责事由，该事由成立将免除出卖人逾期交房的违约责任，免责事由的合法性与公平性将成为双方争议焦点.。
    六合房产律师认为，免责事由是否有效应当考虑：
    1、出卖人是否能够或者应当预见到；
    2、出卖人是否能够或应该能够解决；
    3、该事由是否足以导致延期施工.。。

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