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南京房产律师事务所，专业处理房产纠纷

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★南京房产律师事务所以案说法：
    A公司不服一审判决向本院提起上诉，请求1、撤销一审判决第一项，改判A公司总共返还B公司10558平方米的房屋。差额部分双方按1500元/平方米相互补偿。2、撤销一审判决第三项，改判驳回B公司的全部反诉请求。3、一审、二审本诉及反诉费均由B公司承担。理由是：一、一审认定以下事实不当。1、一审认定“根据目前证据显示上西园185号院内可供执行的面积仅为70.583亩，由于双方当事人签约时对上西园185号院内可提供面积未进行实际测量，所以上西园185号院内约80亩土地应当以实际可交付的面积确认即70.583亩”与事实不符，违反了双方《合作建设协议书》约定的本意。等于无条件免去了被上诉人在协议中的部分义务，但上诉人返还房屋的义务继续履行，显失公平。2、一审判决认定上诉人延迟交付房屋与事实不符，延迟交房的损失270345.15元计算没有依据。3、B公司实际交付的土地为比双方合同约定少提供9.42亩合作建设土地。因此，A公司应当按少提供土地的比例少返还房屋。一审多判A公司返还2354平方米的房屋，应当纠正<{{tjlytel}}>。4、A公司应当少返还相应比例的房屋，不存在延迟交付房屋的问题，而且双方已经书面确定，不存在房屋延迟交付的问题，一审判决判令A公司赔偿B公司延迟交付房屋的损失270345.15元，事实和法律依据不足.。

★南京房产律师事务所以案说法：
    甲公司针对乙公司的上诉答辩称，一、关于乙公司所称的“认定事实错误”部分.。1、关于宝E504房问题，乙公司不应得到销售房屋的差额利润.。2、关于甲公司未经乙公司同意售给施工单位房屋问题，乙公司要求对该部分房屋按其订立的销售价计算所谓的差额利润，有违诚信原则。3、关于向周诗铜等十人销售房屋问题，是乙公司为答谢相关人员、关系户，自愿以低于销售起价销售<{{tjlytel}}>.。二、关于乙公司所称的“适用法律错误”部分。1、甲公司在代理合同期满，乙公司未依约完成销售量的情况下，将剩余住宅直接对外销售根本不存在违反法律和合同约定的情形，一审对该项事实的认定是正确的。2、关于违约金问题，乙公司根本没有任何销售利润，更不存在违约金的支付义务。退一步说，即便判定甲公司应支付销售利润，乙公司提出的违约金请求是固定数额6932966.52元，现乙公司要求计算到判决确定的给付之日，显然已超出其反诉请求.。

★南京房产律师事务所成功案例：
    一审认为乙公司迟延竣工的事实存在，但造成迟延竣工双方均有过错。甲公司的过错表现为：1、没有按照合同约定的时间交付施工图纸、办理相关施工手续，使乙公司不能有秩序的组织施工；2、变更设计多，使乙公司增加了工程量；3、因施工手续不全，发生过拉土车被停运现象。乙公司的过错表现为：1、施工队伍不整齐，管理混乱，致使监理公司建议甲公司再引进一支施工队展开竞争，甲公司采纳了监理公司的建议，将7号楼A轴至Q轴基础以上工程又发包给建盛公司，使工程总体竣工期限推后；2、乙公司对影响工期的因素，没有按照合同约定报告延期，误导甲公司认为延期交付图纸和办理施工手续等，也能够在合同约定的期限内竣工，按照合同约定的竣工期限签订了下游合同，造成对下游合同的违约赔偿；3、无证钢材事件虽然鉴定为合格钢材，但仍属于无证钢材，耽误过工期；4、工人内部矛盾，发生过拉闸停电现象，也耽误过工期。但双方的上述过错均发生在2005年9月1日开工至2006年7月26日乙公司给甲公司出具《承诺书》前.。此外，乙公司还存在下列过错：《承诺书》是一个新的约定，甲公司按照《承诺书》约定给付乙公司80万元后，经上一案认定工程进度款已超付70%，再不存在过错，乙公司接受80万元后，不积极施工，没有按照《承诺书》约定的期间完成约定的工程量，属于单方过错。乙公司延误工期时间长于甲公司延期交付图纸时间。经审理查明，在2007年7月11日三方交接时，5号楼甲公司实际迟延交付图纸约40天，乙公司延期交工约166天；6、7号楼甲公司实际迟延交付基础图纸约69天，迟延交付施工图纸约63天，乙公司迟延竣工71天，且6号楼和7号楼Y-Q轴只完成了主体框架，至合同约定应完成的土建、水、暖、电及外墙装修，还需相当时间的施工天数。

★南京房产律师事务所成功案例：
    甲公司答辩称，甲公司从未向刘某某借过任何款项，刘某某所主张的17943489元借款不存在。案涉工程由刘某某及王宗孝垫资承建，甲公司在2007年6月至12月期间再无其他工程项目，根本不需要借资金进行周转。《协议》中的2、3、4条虚假，系以合法形式掩盖刘某某欲侵占甲公司巨额资产的非法目的，应为无效。《协议》第2条所谓借款是应刘某某的要求为其工程款所作的担保，按照惯例，提供担保的数额约为欠款的两倍；第3条只是对应担保的房屋，并无实际含义.。刘某某所称180万元还款、抵顶的5辆车、8套房<{{tjlytel}}>，是甲公司支付给刘某某的工程款，除此之外，甲公司还支付过刘某某案涉工程的其他工程款，同时还支付过王宗孝部分工程款。因案涉工程由刘某某和王宗孝垫资建设，在每个施工月末根据工程量由李象龙向刘某某和王宗孝打下相应的工程款欠条，现所有已完工程款欠条还在刘某某及王宗孝手中，欠条总额就是所垫资工程款的总额。甲公司在案涉工程施工期间及完工后，已陆续支付刘某某、王宗孝工程款合计12507511元<{{tjlytel}}>，而且根据甲公司与宁夏五建签订的《建设工程施工合同》专用条款第二十六条和《工程质量保修书》第二条第一款的约定，工程质保期未届满，甲公司应扣留5%的质保金828153.85元.。《协议》无效，因而违约金条款也无效。综上，请求驳回刘某某不合理的诉讼请求。

★南京房产律师事务所成功案例：
    签订购房合同的同时，刘某某、吴某某还与某公司、担保方某某公司签订一份《租赁及委托经营管理合同》.。合同约定刘某某将上述所购房产委托某公司经营管理，装潢工程按3000元／㎡包干价全权委托某公司进行，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，为期10年。租赁期内刘某某将该物业租赁给某公司。刘某某授权某公司与某某公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为刘某某与开发商、刘某某与某公司的交验手续。某公司每年分12次以现金形式向刘某某支付租金.。支付时间：每月底支付租金。支付标准：每年某公司应按该物业购房价格＋装潢费用总价的8％向刘某某支付.。某公司承诺委托经营管理期开始后的前十年内<{{tjlytel}}>，每年广场的公寓楼地上建筑及内湖水上项目净利润如低于或等于按2003年12月的银行按揭利率标准计算的按揭面积为74000平方米、按揭期限为20年的年还款额，则该净利润按比例分配给刘某某，某公司不参与分配；如净利润高于前述还款额，则超出部分按刘某某30％、某公司70％的比例进行分配。委托经营管理期第10年后，按刘某某30％、某公司70％的比例进行分配。回购约定：广场正式营业后第六年起至第二十年内，如刘某某欲将该物业转让给某公司，某公司必须回购.。第二十一年至土地使用年限截止之日，刘某某若转让该物业所有权，同等条件下某公司有权优先回购。在合同有效期内<{{tjlytel}}>，某公司享有对该房屋的使用权、经营权，刘某某不应干预某公司与经营人所签的《酒店管理合同》、《装潢合同》中的权利义务。合同还约定了各方其他权利义务。

★南京房产律师事务所成功案例：
    某某信托公司诉称，江苏高院在执行某某信托公司与某某公司、某公司等借款合同具有强制执行效力的公证债权文书一案中，于2012年8月15日查封了登记在某某公司名下的东方云顶广场公寓楼4号楼的涉案房屋。方某某对执行标的提出书面异议。江苏高院于2013年4月18日作出第35号执行裁定书，认为方某某异议理由成立，裁定中止对昆山东方云顶广场公寓楼4号楼711室房屋的执行。某某信托公司认为，方某某与某某公司签订的合同系名为房屋买卖合同，实为借款融资，且房屋买卖合同的真实性无法确认<{{tjlytel}}>。某某公司提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》表明，地方政府“要求暂缓对外销售”东方云顶广场公寓4号楼房屋，方某某在明知政府上述要求的情况下，仍与某某公司签订所谓房屋买卖合同，导致政府拒绝为其办理房屋销售网上备案和产权登记，过错明显.。东方云顶广场公寓4号楼至今未能建设完工，更没有验收，还不能使用.。涉案房屋一直由某某公司、某公司实际占有和实际控制，某某公司没有将其名下的房屋交付方某某，方某某从来没有占有和使用过该房屋。江苏高院第35号执行裁定书认定的“实际占用”与《最高人民关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“实际占有”，无论从文字还是内涵上都显然不同，不能认定方某某已经实际占有了涉案房屋。因此，方某某的异议理由不符合《最高人民关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应予驳回。综上，某某信托公司认为方某某的异议理由不能成立<{{tjlytel}}>，遂请求：1、撤销高院第35号执行裁定书；2、驳回方某某的执行异议，继续执行某某公司名下价值36.736万元的房产；3、诉讼费用由方某某、某某公司、某公司承担。某某信托公司在2013年7月16日庭审中将第二项诉讼请求变更为请求许可对讼争房产的执行.。

★南京房产律师事务所成功案例：
    徐某某提起本案诉讼是否超过诉讼时效
从徐某某的本案诉讼请求看，涉及其请求对无法履行《联合开发建设合同书》及其《备忘录》相应法律后果的处理问题.。本案中，虽然“绿源小区”项目用地于2006年4月24日被依法吊销《建设用地规划许可证》<{{tjlytel}}>，导致讼争《联合开发建设合同书》及其《备忘录》无法履行，但从宏发公司向徐某某分别于2008年2月2日出具的《通知》及2010年8月20日出具的《律师通知函》内容看，双方并未就无法履行《联合开发建设合同书》及其《备忘录》的后果处理问题达成一致意见，故徐某某于2011年9月6日提起本案诉讼<{{tjlytel}}>，并未超过法定两年诉讼时效。宏发公司以2006年4月24日“绿源小区”项目用地被依法吊销《建设用地规划许可证》，以及2008年2月22日徐某某对其《通知》的复函为由，抗辩主张徐某某提起本案诉讼超过时效，缺乏法律依据，不予采信。

★南京房产律师事务所成功案例：
    关于徐某某与方某某之间是否存在案涉房屋买卖关系问题.。岳某在再审申请书中认为，以行政判决结果作为认定民事买卖关系不成立的依据，属于认定事实不清.。而且原审判决认定案争房屋归方某某的证据不足。岳某已经使用案涉房屋长达25年，并因此再没有分得新宅基地.。而方某某不是农业户口，也从未在该村居住，无权拥有该处宅基地的使用权。方某某则认为<{{tjlytel}}>，岳某有关案涉房屋买卖关系存在的证据不充分而且相互矛盾。首先，方某某1984年9月至1986年3月在东北的女儿家居住<{{tjlytel}}>，不可能在此期间与徐某某签订房屋买卖协议；其次，村委会先后出具的两份有关案涉房屋的证明存在矛盾；再次，岳某提供的证人证言中有关房屋买卖协议相关事实的陈述不一致且部分证人的证言不具有证明力；最后，岳某据以主张的第集体土地建设用地使用证已被撤销。。

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