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江宁拆迁律师

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江宁拆迁律师为被拆迁人提供法律服务，专业从事房屋、征地拆迁法律业务的律师团队,竭诚为被拆迁人提供专业、高效、诚信的法律服务。
    江宁拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁、土地征收、拆迁补偿、拆迁诉讼、拆迁维权等法律维权服务，南京市江宁区拆迁安置律师在线解答南京市江宁区征地拆迁补偿安置标准、农村拆迁、城市拆迁、企业拆迁、商铺拆迁等各类拆迁的征地补偿标准和房屋厂房补偿标准.。

★江宁拆迁律师团律师办理拆迁法律业务的基本原则
    拆迁关系到社会稳定和广大被拆迁人的切身利益，江宁拆迁律师办理拆迁法律业务遵循如下原则：
    1忠诚负责原则.。江宁拆迁律师办理拆迁法律业务，不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益.。
    2专业精湛原则。江宁拆迁律师办理拆迁法律业务，掌握拆迁专业知识和业务操作的相应能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务.。
    3勤勉敬业原则。江宁拆迁律师办理拆迁法律业务，勤于学.、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求，在与委托人约定的期限内完成各项受托法律业务。
    4支持合理补偿原则。江宁拆迁律师办理拆迁法律业务，应当支持被拆迁人的合理补偿要求，其合理补偿的底线是：被拆迁人原有居住水平不因拆迁而降低。

江宁拆迁律师办理拆迁法律业务的范围
    江宁拆迁律师主要法律业务包括：提供拆迁法律咨询、受托调查、起草并修改拆迁计划与方案、起草并修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训拆迁管理与实施人员、代理被拆迁人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人参与拆迁评估活动、参与听证及谈判活动、参与行政裁决活动、参与强制拆迁活动、参与行政复议活动、参与仲裁活动、参与诉讼活动等法律服务.。下面是江宁拆迁律师在拆迁前期的作用，江宁拆迁律师代理被拆迁人、房屋承租人在城市房屋拆迁前期准备阶段的工作：
    1.核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证.。
    2.核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权批准文件。
    3.核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件。
    4.核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证。
    5.核实拆迁许可证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项并准确无误，且委托人在该拆迁范围内。
    6.参加制定拆迁方案或是否作出拆迁许可的听证会，发表律师意见。
    7.核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、合理性、完整性、可行性，
    8.核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府关于应占补偿安置资金总额的比例，该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。
    9.核实用于产权调整房源的产权是否清晰、无权利负担。
    10.核实用于产权调整房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人要求调换的数量，安置房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公.建筑设施配套要求。
    11.奖励措施。
    12.江宁拆迁律师对特殊问题的应急方法。

★江宁拆迁律师谈南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法
    为加强征地拆迁补偿安置管理，保障经济建设顺利进行，保护被征地农民长远生计，维护被征地拆迁农民合法权益，根据《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、《关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》（劳社部发[2007]14号）、《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的通知》（国办发明电[2010]15号）、《南京市政府关于印发<</FONT>南京市征地房屋拆迁补偿安置办法>的通知》（宁政发[2007]61号）《市政府关于调整规范征地房屋拆迁补偿有关政策标准的通知》（宁政发[2010]263号）、《南京市征地补偿安置办法》（宁政发[2010]264号）、《市政府关于公布征地补偿安置标准的通知》（宁政发[2010]265号）等有关法律法规和规定，结合本区实际，制定本办法.。
    江宁拆迁律师提示，本办法所称征地拆迁补偿安置，系指国家为了公.利益及实施规划的需要，依据法律规定的程序和批准权限，将农民集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地的所有权人、使用权人及其他权利人合理补偿安置的行为。
    区政府建立征地拆迁补偿安置工作绩效考核制度。南京市国土资源局江宁分局（以下简称：区国土分局）按年度以街道（园区）为单位，对征地拆迁补偿安置工作进行综合考核，对工作业绩突出的街道（园区）给予适当的经济奖励，具体考核办法另行制定，报区政府批准后实施。
    因建设征地拆迁的，由征地主体单位按规定支付征地拆迁补偿安置费用（包括征地区片价补偿费、青苗及附着物综合补偿费和房屋拆迁补偿费用等）；征地拆迁补偿安置费用必须按时足额支付，专款专用，不得挪作他用，不得克扣拖延；由农村集体经济组织掌握使用的征地补偿安置、青苗附着物补偿费用，应当实行财务公开，向本集体经济组织成员公布收支状况。
    按照《南京市被征地人员社会保障办法》（宁政发[2010]254号）有关规定，将被征地农业人员纳入城镇企业职工基本养老保险、失业保险等社会保障体系。

★江宁拆迁律师谈江宁区征地拆迁补偿安置程序
    区国土分局在收到征收土地省批准文件的10个工作日内，代表区政府在被征收土地所在地的社区、村组予以公告，征收街道集体所有土地的，在街道办事处所在地予以公告。
    被征收土地的所有权人、使用权人及其他权利人（指被征收土地的所有权人、青苗和附着物所有权人、集体非农建设用地使用权人、农村土地承包经营权人等）应当在公告规定期限内，持有关证明材料，到公告指定的部门或单位办理征地补偿安置登记.。
    区国土分局会同有关部门在征收土地方案公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿安置方案并予以公告。
    被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见的，或者要求举行听证的，应当在征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内向区国土分局提出。对当事人提出正当听证要求的，在受理听证申请截止日起5个工作日内，区国土分局依法举行听证.。听证内容涉及被征地农业人员进入社会保障方案的，区人力资源和社会保障局（以下简称：区人社局）同时参与听证.。
    区政府代表市政府审批相应征地补偿安置方案，批准后加盖“南京市人民政府征地补偿安置方案（江宁区）审批专用章”，具体由区国土分局承办，并具体组织开展补偿安置工作。经批准征收集体土地的，由区国土分局与征地主体单位签订征地事务协议.。
   征地工作依法履行征地报批前听证告知确认程序.。征地告知后，集体经济组织和农户在拟征收土地上抢栽抢种的青苗、抢建的地上附着物，征地时一律不予补偿。
    被征地的农村集体经济组织及其成员和其他有利害..的单位或者个人对经区政府批准的征地补偿安置方案中确定的征地补偿区片价、青苗与附着物综合补偿价标准有争议的，可依法向市政府申请协调，市国土局代表市政府承办征地补偿安置争议协调工作；协调不成的，可依法向省人民政府申请裁决。
    征地拆迁补偿安置争议不影响征地拆迁补偿安置方案的实施。被征地拆迁的所有权人、使用权人及其他权利人必须服从建设需要，在规定的期限内搬迁腾地，不得阻挠.。

★江宁拆迁律师谈征地补偿安置费用
    征地补偿安置费用由征地区片价补偿费、青苗和附着物综合补偿费两项费用组成。
    征地区片价补偿费是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求..、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采取多种方法测算出的区片征地综合补偿费标准。它的构成包括“被征地农业人员安置补助费”和“土地补偿费”。区国土分局会同区物价、人力资源和社会保障等部门依据社会经济发展水平、社会保障水平等变动情况，及时对辖区内集体土地区片划分、征地区片价补偿费标准等进行调整和测算，报区政府批准后公布实施。
    区政府建立青苗和附着物综合补偿价制度。辖区范围内集体土地被征收的，不分地类，不分区片，对青苗和附着物实行综合补偿标准，多不退，少不补，由所属街道建立专户管理、专款专用，专项用于本街道范围内征地项目的青苗和附着物补偿统筹调剂平衡。区国土分局会同区物价局依据社会经济发展水平，适时制订青苗和附着物综合补偿价标准及具体补偿指导价，报请区政府批准后公布实施.。
    支付给被征地农民个人和集体经济组织的青苗和附着物补偿，需根据青苗和附着物的种类、数量、规格等实际情况据实补偿。被征地集体经济组织获得的青苗和附着物补偿费用，按照农村集体资产管理办法进行处置、管理，该部分资金不用于区域统筹平衡。
    区政府实行预存征地补偿款制度.。江宁拆迁律师提示，建设项目征收本辖区集体土地的，在征地报批前，征地主体单位按被征收土地所属的征地区片价补偿标准、青苗和附着物综合补偿价标准及其相应的征收土地面积，向区国土分局专户预存征地补偿款。

★江宁拆迁律师谈征地补偿安置管理
    区国土分局会同区公安分局等部门逐步建立本辖区集体土地权属、面积与集体经济组织农业人员数据库，实行动态管理。区国土分局会同街道办事处及所在公安派出机构做好各村民小组农业人员和土地数量增减的统计工作，及时进行数据更新与核减.。
    征地后村民小组集体土地被全部征收的，可向市政府申请撤销村民小组建制。
    区政府批准征地补偿安置方案时未满16周岁的被征地集体经济组织成员，所在村民小组如因本次征地而撤销村民小组建制，应对其发放一次性生活补助费，由征地主体单位另行支付。
    征地后因河流水系被破坏、道路受阻等原因造成耕种困难的，建设单位要采取工程措施满足农业生产和农民生活条件；国家、省重点铁路、公路、基础设施等工程有相关规定的，从其规定。

★江宁拆迁律师谈房屋拆迁补偿
    建设征用土地，需拆迁房屋的，拆迁人应当按本办法规定对被拆迁人实行补偿.。
    临时使用土地涉及房屋拆迁的，按本办法实行拆迁补偿.。
    拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换、自拆自建三种.。
    货币补偿按区位划定补偿标准。
    线状工程、点状工程等不具备货币补偿或产权调换条件的，可实行自拆自建。
    实行自拆自建的，需经过区规划局、区国土分局确认.。

★江宁拆迁律师谈拆迁涉及的术语：
    所有权人是指被征地拆迁的土地所有权人、房屋所有权人、青苗和附着物所有权人。
    使用权人是指集体非农建设用地使用权人。
    其他权利人是指农村土地承包经营权人、土地承包经营权流转后的土地经营权人等。
    拆迁人，是指征（用）地单位。
    拆迁实施单位，具体承办征地房屋拆迁补偿安置事务的政府部门。
    被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人.。
    房屋拆迁，包括住宅房屋拆迁和非住宅房屋拆迁。
    住宅房屋包括居住房屋及其辅助用房.。
    非住宅房屋包括营业用房和非营业用房及其附房、披房.。
    营业用房是指服务对象接受服务，直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋.。
    非营业用房是指除营业用房以外的其他类型的房屋，包括工厂、站场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公.设施用房等。。

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