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土地使用权转让合同续期怎么处理
有问题要咨询?土地使用权转让合同续期怎么处理在我国,我国公民办理土地使用证以后,就可以依法对土地进行利用和分配。生活中很多人在这土地进行使用的时候,会将土地作为一种资源转让出去,自己从中赚的租金,但是土地转让出去会签订一份合同,合同到期以后,会根据实际情况进行续期。那么土地使用权转让合同续期怎么处理呢? 一、对出让土地使用权续期的理解 (一)法律政策对出让年期及续期的规定 1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地使用权出让最高年限和年期届满的处理: 第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定: (一)居住用地70年; (二)工业用地50年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; (四)商业、旅游、娱乐用地40年; (五)综合或者其他用地50年。 第四十条 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。 第四十一条土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。 2、《城市房地产管理法》明确: 第十三条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。 第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。 3、《物权法》第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。 4、《出让合同》示范文本第五章 期限届满: 第二十五条本合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的,应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的,出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。 出让人同意续期的,受让人应当依法办理有偿用地手续,与出让人重新签订土地有偿使用合同,支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。 第二十六条土地出让期限届满,受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的,土地使用权由出让人代表国家无偿收回,出让人和受让人同意本合同项下宗地的建筑物及其他附着物按本条第 条约定履行: (一)由出让人收回建筑物、其他附着物,并根据收回时建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿; (二)由出让人无偿收回建筑物、其他附着物。 第二十七条土地出让期限届满,受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的,受让人应当交回《国有土地使用证》,出让人代表国家收回土地使用权,并依照规定办理土地使用权注销登记。本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回,受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能,不得人为破坏,地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的,出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物,恢复场地平整。 (二)对出让土地使用权续期的理解和把握 1、建设用地使用权出让年限届满的处理比较复杂,既关系到社会公共利益,也关系到土地所有者和土地使用者的权益。年限届满时对土地的处理需要区别对待。因此,首先要分析届满时的建设项目性质、用地者需求、城市规划和涉及的相关法律。一般来说,建设项目可以分为住宅项目和非住宅项目。从用地者需求分,土地使用年限届满,有需要继续使用土地提出续期申请的,也有未提出续期申请的。根据届时有效的城市规划,年限届满时宗地上的建设项目,有符合城市规划、可以继续办理用地手续的,也有不符合规划不得续期的。因此,政府对于提出续期申请的处理有两种方式,一种是因公共利益需要,政府必须收回土地,另一种是可以续期,为用地者办理用地手续。 建设用地使用权出让年限届满时的相关法律规定也不尽一致。1990年实施的国务院55号令第40条规定:“出让年限届满,出让方有权无偿收回土地使用权,地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”。该规定未考虑收回土地使用权时受让方的房屋所有权问题。 《城市房地产管理法》取消了55号令“地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”的规定,在第21条规定:“ 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”按照《城市房地产管理法》的规定,首先可以将期限届满的情形分为两大类:土地使用者申请续期和未申请续期。其次,再将申请续期的情况分为两大类:准予续期和续期未获批准。准予续期的,重新签订出让合同,缴纳土地出让价款,办理土地登记,这种情形不涉及对土地使用者的补偿问题;未申请续期或申请续期未获批准的,收回建设用地使用权,但对于这种情形下,对土地使用者如何补偿,《城市房地产管理法》没有提及。 《物权法》对建设用地使用权期限届满续期作了进一步了明确,第149条第一款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。第二款规定:“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。” 根据《城市房地产管理法》、《物权法》,结合《合同法》的基本原理,《出让合同》示范文本进行了具体细化,出让合同文本第二十五条规定,非因公共利益需要,合同约定的使用年限届满,土地使用者提出续期申请的,出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满,自动续期。第二十六条规定,因社会公共利益需要,申请续期未获批准的,国有建设用地使用权由出让人无偿收回,宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施由出让人收回,补偿方式由土地使用者和出让人双方约定,或者给予土地使用者相应补偿,或者由出让人无偿收回。第二十七条的基本含义是,土地使用者没有申请续期的,国有建设用地使用权及宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回。 因此,一般情况下,出让土地使用权续期应在应在原出让合同约定的使用年限届满时办理,非住宅类土地使用权续期至少提前一年提出申请,住宅类土地使用权不需要申请,期限届满时自动续期。 2、特殊情况的处理。一种情况是,一些短期的住宅用地出让合同,出现了居住用地出让年期为30年、l5年乃至l0年的情况,尽管并不违背法律规定,但购房者发现使用年限过短时要求政府解决延长至法定最高年期;还有一种情况是,一些开发商过去签订了短期出让合同进行房地产开发,在销售时发现无法销售而要求提前续期至最高出让年限。 对于此类问题,可以有两种解决办法:一是报经原批准用地人民政府批准后,允许办理续期手续,签订国有土地使用权出让合同补充协议或重新签订出让合同,将使用年期延长至不超过最高出让年期,并根据办理续期手续时的土地市场价格和使用年限变化确定应补交的土地出让金额;二是根据《物权法》第149条的规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,对于住宅用地,可以根据已签订的出让合同来执行,待土地使用权年期届满后,再签订新的出让合同。 二、土地使用权转让合同续期怎么处理? (一)申请 非住宅类土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年,向土地所在地市、县国土资源管理部门申请续期。 申请续期的,土地使用者应提交下列申请材料: 1、申请书; 2、《国有土地使用证》和原《国有建设用地使用权出让合同》; 3.地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明; 4、原土地使用权人有效身份证明文件; 5、共有房地产,应提供共有人书面同意的意见; 6、法律、法规规定应提交的其他相关材料。 住宅类土地使用权期限届满自动续期,土地使用者无需申请。 (二)受理和审查 市、县国土资源管理部门受理申请后,应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查,并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。 (三)拟订续期方案 1、准予续期 经审查,除根据社会公共利益需要收回该幅土地外,市、县国土资源管理部门应当准予续期。 2、地价评估,确定续期方案 市、县国土资源管理部门应当组织地价评估,市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等,集体决策,确定续期应缴纳的土地使用权出让金、租金等土地有偿使用费,并拟订续期出让方案或租赁方案。 3、出让金核定 申请人应缴纳的土地使用权出让金额、租金额等按照拟续期时的出让土地使用权市场价格核定。 (四)续期方案报批 市、县国土资源管理部门应当按照规定,将续期出让或租赁方案报市、县人民政府审批。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。 (五)签订出让合同,公布出让结果 1、签订出让合同 经批准准予续期的,土地使用权人应当与市、县国土资源管理部门重新签订《国有土地使用权出让合同》或《国有土地租赁合同》,依照规定支付土地使用权出让金。 2、公布出让结果 《国有土地使用权出让合同》签订后7日内,市、县国土资源管理部门应当将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布,接受社会监督。 (六)办理土地登记,发放土地使用证。 (七)提前续期的处理 出让土地使用权续期原则上应在原出让合同约定的使用年限届满时办理,并至少提前一年提出申请。 但对于一些年期过短影响土地开发利用,使用者申请提前续期的,报经市、县人民政府批准后,可提前办理续期手续,签订《国有土地使用权出让合同补充协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》,将使用年期延长至不超过最高出让年期,并根据办理续期手续时的土地市场价格和使用年限变化确定应补交的土地出让金。 应补交的土地出让金额=办理续期手续时该宗地续期后剩余的可使用年期土地市场价格-办理续期手续时该宗地原出让合同约定的剩余使用年限土地市场价格 以上就是我们为您整理的,土地使用权转让合同续期怎么处理的详细资料。通过我们的介绍,您可以得知,土地转让合同到期了以后,可以按照国家的规定办理续期。不同土地的转让,有着不同的使用年限,您在办理续期的时候需要携带好相关的有效证件,按照我国的续期流程进行办理,有需要的话可以参照我们为您整理的资料进行。 ... ·只有土地使用证过户吗? 只有土地使用证过户吗?现如今很多人都会去购买房子,而一些房子的主人可能只有土地使用证,并没有房产证,那么相信很多人都会有这样的疑问,只有土地使用证过户吗?答案是对的,把土地使用证转让出去后让持证人自己去房产证就可以了,以下是我们收集的一些过户的资料供您参考。一、房产过户需要准...... ·渝北征地补偿标准是什么 渝北征地补偿标准是什么重庆市近年来发展迅猛,各种现代化建设每天都不断地在改善着老百姓的生活。在进行建筑时,为了更好的规划,有时候,政府会向当地老百姓征收土地。当我们的土地被政府征收后,想必您最关心的就是土地征收补偿标准的问题。补偿标准各地是不尽相同的。接下来,我们将为您整理渝北征...... ·村委会能不能征收土地? 村委会能不能征收土地?土地是农民最重要的物质生产资料,当遇到城市建设的时候,可能会被征用。通常情况下,征收土地由县国土部门发出公告。可是在实际操作中,有些村委会也开展土地征收,将土地转让给企业用于生产建设。村委会作为最基础的农村管理组成,村委会能不能征收土地?我们谈谈自己的看法。...... ·昆明征地补偿新标准有什么内容? 昆明征地补偿新标准有什么内容?一、昆明征地补偿新标准(一)征地补偿费用项目1、土地补偿费用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。2、青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损,向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费...... ·要抚养费需要什么证据? 现实中,可能会出现本该支付抚养费的一方,在离婚之后却不支付抚养费给子女的情况,而此时另一方往往会以子女的名义起诉到法院,向对方索要抚养费。那此时要抚养费需要什么证据呢?我们整理了相关资料,马上为你做详细解答。一、要抚养费需要什么证据1、证明身份关系的证据,如身...... ·拆迁中承租人权益如何保护? 1.杨某与姚某于2011年4月15日签订一份《厂房承租协议》,约定姚某将其所有厂房及生产设备租给杨某生产钢化玻璃,租期3年,从2011年4月15日至2014年4月15日,每年租金68万元。2012年9月26日,姚某一纸通知告知杨某,租赁厂房即将拆迁,限杨某在2012年10月8日前搬离。接到通知后杨某...... ·二手房交易的一门必修课:如何学会看房产证 学会看房产证是二手房交易一门必修课。房地产权证最常见的是红色版本。《房地产证》第一页系扉页;第二页由以下内容组成,(1)深圳市房地产权证中文文字,(2)房地产权证编号,该编号一般由“深房地(所属行政区简称)字(年份)第}号”的内容组成,反映房屋的所在地和发证时...... ·处理子女抚养问题的注意事项有哪些 处理子女抚养问题的注意事项有哪些一、处理子女抚养问题的注意事项有哪些1、离婚时一定要聘请专业的离婚律师帮助制定合理的解决方案,不得冲动和盲目,更不能不顾子女以后成长而放弃要求对方承担抚养费用。无论当事人通过协议离婚还是法院诉讼的方式离婚,都要对子女的抚养问题负...... ·再婚生育新政策是怎样的? 我们知道,目前我国实行的生育政策是二孩政策,国家是鼓励一对夫妻生育两个孩子的,但一对夫妻也只能生育两个孩子,超出计划外生育的,仍然需要缴纳社会抚养费。但实践中存在再婚夫妻各自已有孩子或其中一方有孩子的情况,那再婚生育新政策是怎样的?下面我们就为您详细介绍。再...... ·城镇户口的人能否继承农村房屋 农村房产如何继承 上世纪80、90年代,许多人费尽心思想成为把自己的农村户口转为城镇户口。但是随着时间的推移,问题逐渐显现出来了。因为农村土地有着自己的特性,因此当长辈去世后,拥有城镇户口的子女能否继承农村的房屋逐渐成为众人关注的焦点。那到底农村房产如何继承呢?请一起在下文中进行了解...... ·工程款拖欠的原因 在一个工程项目建设中,从政府审批到建设单位发包,从勘察、设计、施工单位承包到建设单位验收,构成一条前后衔接的链条,其中任何一个环节发生意外,都可能造成工程款拖欠。有的建设单位在资金不足、融资渠道还未落实的情况下,便盲目上马。有的建设单位甚至先上马,后筹资...... ·合资代理及示范协议书 合资代理是指两个或两个以上的国家或地区具有法人地位的公司、企业、组织或具有法人资格的个人按照合资代理公司法定地址的适用法律所建立的企业,为代理世界各国厂商不同类型的具有竞争性的产品,以取得委托厂商的“产品折扣”和“佣金”为利润。合资代理经营的特点是共同投资、共...... ·周志涛律师为王某提交的不批准逮捕法律意见书 法律意见书临清市人民法院:北京邦洋律师事务所接受盗窃案件的犯罪嫌疑人王某某的委托,指派...... ·浦口知识产权律师 浦口知识产权律师长期从事涉及专利、商标、著作权、反不正当竞争、商业秘密、网络知识...... ·北京买房条件是什么 在北京买房子,应该是许多北漂人的梦想,需要不断努力赚钱才有能购房的能力,当你有购房能力的时候,是不是就意味着您可以在北京买房子了呢?其实不然,还是有许多限制的,那么在北京买房究竟需要满足什么样的条件呢?接下来,我们将在本文中告诉你北京买房条件...... ·诉讼中司法鉴定哪些内容 在各种诉讼案件中,往往需要用到司法鉴定的结果来判案。司法鉴定的内容涉及很多方面,其中为很多人熟知的是法医司法鉴定,但是很多人对司法鉴定具体包括的内容有哪些都不是很清楚。那么司法鉴定哪些内容呢?下面的文章中将带来司法鉴定所包括内容的具体介绍。...... ·如果土地承包合同中一方死亡另一方违约咋办 如果土地承包合同中一方死亡另一方违约咋办找专长律师:公司经营律师合同事务律师损害赔偿律师婚姻家庭律师劳动工伤律师现今农村大多数年轻人都出去打工了,而留在家里的老人也没有多大的能力可以去种地,因此,一方面为了促进经济的发展,另一方面,也为...... 相关法律问答: ·5月26号被关看守所的现在家属可不可以去看看 ·怎么讨要薪水,我和公司劳动合同签约到期没有续签 ·单方面要离婚,对方不同意,,应该怎么做? ·我没案底,但去年11月在微信里买了假的公司合同章,但没对公司 ·我贵州省遵义播州区的我一直在外面打工,现在家里被茅台酒产业园 ·欠条的时效性,现在欠条和借条有没有时效性? ·离婚和房产证,我结婚后卖了两套房子 ·货款拖延,不支付 |
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