二手房买卖的
违约情形有哪些一、二手房买卖的
违约情形有哪些
在二手房交易过程可能出现
违约情形主要有以下几种：
1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口;
2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续;
3、买方或卖方单方
违约解除
合同的
违约责任;
4、房屋质量问题的
违约责任;
5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的
违约责任;
6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它
违约情形。
上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的
违约行为，3属于不履行
合同义务的根本
违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的
违约行为。
但有时1、2、4、5这几种
违约行为如果严重，可能会影响到
合同的履行，也可能构成根本
违约。比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的
违约责任，但如果逾期的时间太长，守约方可以选择
起诉要求对方履行义务，但
起诉往往需要相当长的时间，而且胜诉后
执行有时也是问题，与其如此，有时守约方不妨选择直接解除
合同更有利。但如果
违约方只是逾期，并无证据表示根本不履行，有时守约方想根据逾期的
违约行为解除
合同，也会有一定难度。
所以，二手房买卖双方在
合同中明确约定1、2、4、5这几种
违约行为严重到什么程度构成根本
违约，守约方有权提出解除
合同并要求
违约方承担解除
合同的
违约责任。逾期付款或交房多长时间之内守约方有权要求支付逾期履行的
违约金，逾期付款或交房多长时间以上，守约方有权提出解除
合同并追究
违约方的相应
违约责任。
二、怎么承担二手房买卖的
违约责任?
1、定金：双方可以约定
合同金额分之二十以内的定金，收定金的一方不履行约定的义务，双倍返还定金;给付定金的一方不履行约定的义务，定金不予返还;
2、继续履行：守约方有权要求
违约方继续履行
合同约定的义务，并可在向法院
起诉时提起此项诉讼请求，要求
违约方承担
违约责任，并不妨碍守约方要求继续履行;
3、
违约金：双方可以在
合同中约定一方
违约时，根据
违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的
违约金。在既约定
违约金又约定定金的情况下，守约方应该在二者中选择一个比较有利于自己的方式主张;
4、赔偿实际损失：在未约定
违约金或定金的情况下，守约方可以要求
违约方按实际损失赔偿。在定金或约定的
违约金低于实际损失的情况下，守约方可以主张按实际损失赔偿。
对于逾期付款、交房等逾期履行
合同义务的
违约行为，双方最好在
合同中约定按逾期的时间长短每日计算一定标准的
违约金，这样，逾期的时间越长，
违约的行为越严重，承担的
违约责任也就越重。如果只约定逾期交房要承担一定数额的
违约金，那逾期一天和逾期一个月甚至更长就没什么区别，一旦发生
违约行为，那
违约者恐怕宁可再拖更长时间。
对于单方解除
合同等根本
违约行为，应该约定一个比较合适的具有处罚作用的
违约标准，比如约定合适数额的
违约金，或者约定一个参照标准(比如约定赔偿房价上涨或下降造成的差价损失)。
对于房屋的质量问题，不好做明确的
违约金标准约定了，一般也就是根据相应质量问题造成的损失和维修费用进行赔偿了。
对于房主转移或更换房屋内附属设施或屋内物品的
违约行为，建议在签订
合同时明确相关附属设施或物品的单项价格，到时少哪个就按哪个标准赔偿就可以了。
在购买二手房的过程中，如果您发现对方存在
违约的情形，比如所购买的二手房存在漏水等质量问题而卖房人未告知时，您可以要求卖房人承担
违约责任，或者是要求卖房人对房屋进行维修，让卖房人予以赔偿。如果卖房人拒绝承担
违约责任，那么您可以准备好相关的证据资料提
起诉讼。
