无权转租的
合同效力是怎样的
一、无权转租的
合同效力是怎样的?
未经出租人同意擅自转租,转租
合同效力待定。
根据《民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁
合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁
合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除
合同或者认定转租
合同无效的,人民法院不予支持”。
二、转租房子要满足的条件
(1)房屋转租,应当订立转租
合同;
(2)转租
合同须经原出租人书面同意;
(3)转租
合同具有附随性,其约定不能超过原租赁
合同规定的约束条件。而且,在转租期间,原租赁
合同变更、解除或者终止,转租
合同也随之相应地变更、解除或者终止。
《民法典》(2021.1.1生效)
第七百一十六条 【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁
合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除
合同。
第七百一十七条 【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百一十八条 【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。
三、签订租房
合同时注意事项有哪些?
1、双方当事人的情况,确定出租人具备处分房屋的权利,即出租人对房屋具有所有权或者处分权。
在
合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。实践中,有的出租人对房屋并不具备所有权或者处分权,导致承租人入住以后被真正的房主“驱逐”,而这时所谓的出租人往往又不见踪影,因此,一定要注意这个问题。
2、住房具体情况住房的具体位置
写明住房的确切位置,如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备等;住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权,产权人是谁,出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
3、住房用途
住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。
4、租赁期限
合同中约定一个期限。在这个期限内,如果没有特殊情况,出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后,承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房,则要提前通知出租人。经协商,出租人同意后,承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走,但是没有找到合适的新住处,出租人应酌情延长租赁期限。
5、房租及支付方式住房租金
由出租人和承租人协商确定,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租,可以和出租人讨价还价,要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑,按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
6、住房修缮责任出租人
住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人,所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。
7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施
不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时,要征得出租人的同意,并签订书面协议。
8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住
想通过转租取得租金收入,由于这种转租行为影响到出租人的利益,所以双方应该在
合同中对转租加以规定。如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租,而承租人擅自转租,出租人则有权终止租赁
合同。
9、租赁
合同的变更和终止
如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变
合同的上述各项条款,如租赁期限、租金等,双方可以通过协商对
合同进行变更。
10、
违约责任
在签订
合同时,双方就要想到可能产生的违反
合同的行为,并在
合同中规定相应的惩罚办法。
总而言之,对于第三人在不知情的情况下和租客签订的房屋租赁
合同,如果给第三人造和房东成损失的话,是应该有原始承租人对第三人和房东进行赔偿的。也就是说,房东要追究法律责任的话,只能追究原承租人而不是第三人的。同时,房东提出异议的时间是知道原转租以后的六个月之内。律图有在线律师,如果您有任何的疑惑,欢迎您随时咨询。
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