承租房屋企业
拆迁有没有补偿？补偿怎么算？
一、
拆迁已经开始，租赁
合同到期，房东
起诉我
合同到期，要求按照
合同腾空房屋和土地，拆除自建房屋，怎么办?
租赁
合同约定的租赁期限已过，承租人仍实际使用房屋的，按不定期租赁关系处理，也就是出租人通知的可以解除
合同要求腾房。虽然租赁
合同已到期，承租人有腾空租屋的义务，但是因承租人也是
拆迁当事人，理应获得相应的
拆迁补偿。如果出租人
起诉要求承租人腾房，承租人应该通过诉讼的方式主张应得的
拆迁补偿，也可以要求分割
拆迁补偿款。
承租人在租赁土地上自建房的，自建房的
拆迁补偿款归承租人。
二、法律规定承租人有哪些补偿项目，怎么计算?
承租房屋经营的企业在
拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类：
1、停产停业损失的补偿;
2、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
3、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
4、解聘员工的安置补偿费;
5、关于因
拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的
违约金承担等);
6、奖励和补助;
7、自建房的重置成新补偿;
8、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
9、其他。
关于补偿的计算需要结合
拆迁项目的
拆迁安置补偿政策，通常情况下，计算方式如下：
(一)、承租房屋企业，补偿金额计算公式为：
补偿金额=租金差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;
(二)、承租土地上自建房屋企业，补偿金额计算公式为：
补偿金额=租赁土地差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失。
三、承租人在承租的土地上有自建房，但却不给
拆迁补偿，可不可以争取?
关于企业承租土地自建房的情况分为两类：第一类是取得合法规划、建设审批手续的自建房;第二类是未取得规划、建设审批手续的自建房。
第一类自建房实质上是合法建设的房屋，承租企业对该房屋有所有权，但是对于该房屋坐落的土地却是基于承租取得的土地使用权，虽然突破"房地一体"原则，但并不影响承租人取得
拆迁补偿的权利。
第二类自建房需要结合建房年限、历史原因、当时的政策综合确定是否被认定违法
建筑。该自建房被认定为违法
建筑的情况下，依据《土地管理法》、《城乡规划法》、《行政强制法》等法律规定可能被强制拆除。尽管国有土地上的房屋征收或集体土地上的征地
拆迁，都规定对违法
建筑不予认定，但是对违法
建筑的认定与处理要按法定程序处理，这时候要在专业人士帮助或指导下争取合理的补偿。
四、实际承租人没有和产权人(房东、村委会、经济合作社等)签订租赁
合同，但是一直缴纳租金，会影响
拆迁补偿的取得吗?
关于租赁关系的确定，是通过租赁
合同确定的。若是没有形式上的租赁
合同，但是承租人一直在履行交纳房租的义务，并实际使用房屋，事实上形成了不定期租赁关系。
对于不定期租赁
合同的解除，法律规定是出租人解除需要提前一定的合理期间书面告知，一般是一个月。承租人随时可以提出，满足解除的条件之后，租赁
合同即解除。
解除的后果就是租赁
合同不存在了，承租方需要腾房搬迁。结合
拆迁的情况，在
拆迁中，出租人(房屋的所有权人)作为被
拆迁人，容易和
拆迁人签订
拆迁补偿协议。该协议签订即生效，双方应当履行，履行的结果就是出租人领取补偿款并将该房屋(承租人的经营场所)交予
拆迁人拆除。因此，没有租赁
合同的状态使承租人主张损失补偿存在很大的风险。如果你是没有签定租赁
合同的承租人，应当得知
拆迁时就咨询专业律师，请专业律师帮助争取应得的
拆迁补偿。
五、
合同正常履行，还有剩余租赁年限，遇到
拆迁时可以获得哪些补偿?
关于承租土地自建房屋经营和承租房屋经营(没有自建房)两种情况，
拆迁补偿中可以取得的补偿项目略有差异。
承租房屋经营的企业在
拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类：
1、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
2、停产停业损失的补偿;
3、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
4、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
5、解聘员工的安置补偿费;
6、关于因
拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的
违约金承担等);
7、奖励和补助;
8、自建房的重置成新补偿;
9、其他
涉及到承租土地自建房屋的，较上述而言，多了关于房屋的补偿部分。该房屋补偿的计算，需要分情况讨论，以国有土地上自建为例：一是取得合法审批手续建设的;二是没有取得建设工程规划许可证建设的房屋(可能被认定为违法
建筑)。实践中，关于该房屋的补偿主要是房屋的重置成新价。
六、
合同未到期，现在房东不收租金了，还要交纳租金吗?不交有什么风险?房东不收了怎么办?
房屋租赁
合同还未到期，需要核实该租赁
合同在事实上还能否履行。在租赁
合同没有解除的情况下，承租人的义务是按照
合同约定交纳租金，若因出租人原因拒收租金，仍不能免除承租人交纳租金的义务。也就是说，承租人在使用租赁房屋进行经营的同时必须按照
合同约定交纳租金，出租人拒收不是不交租金的抗辩事由，在上述情况下，承租人仍应当交纳租金。
若承租人不交纳租金，出租人可能会按照租赁
合同的约定要求承租人承担
违约责任，甚至趁机解除
合同。
在出租人拒收的情况下，承租人可以发函说明积极履行
合同义务的事实，也可以采取公证、提存的方式交纳租金。
拆迁过程中，以上方式都需要注意留存证据，以便在主张损失时有证据支撑。
七、租赁
合同未到期，因为
拆迁了房东
起诉我
合同解除，法院能支持吗?
关于
合同的解除分为法定解除和约定解除。
合同法第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除
合同：
(一)因不可抗力致使不能实现
合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他
违约行为致使不能实现
合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
如果
合同中约定了遇到
拆迁就解除
合同，则法院依据租赁
合同的约定条款判决，如果没有约定则法院不能依据
合同判决解除。判决解除
合同的，承租人应当及时主张
拆迁补偿。
八、如何让
拆迁办认可主体资格?
拆迁办不和我谈，说我没有资格，怎么办?
我们国家的
拆迁，具体可以细分为以下几类
拆迁项目：国有土地上的房屋征收、集体土地上的房屋
拆迁、集体土地上的征地
拆迁、腾退项目等;上述
拆迁项目的
拆迁依据和
拆迁流程不同。
国有土地上的房屋征收项目依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规，集体土地上的征地
拆迁项目依据的是《土地管理法》等法律，集体土地上的房屋
拆迁项目依据的是各省市的相关规定。腾退项目依据的是该项目的腾退政策。
根据不同的法律法规的依据实施的
拆迁项目，关于被
拆迁人的资格认定是不同的。因此，是否可以作为被
拆迁人，需要结合
拆迁项目的依据和政策规定。
在
拆迁办无视承租人获得补偿的权利的情况下，需要承租人保留在被
拆迁房屋正常经营的相关证据，如录像、照片;向相关责任单位主动发函说明现状;对因
拆迁遭受的损失进行预算，并通过诉讼等方式主张
拆迁补偿利益。
九、
拆迁过程中房东说没有我的补偿，通知我限期搬离怎么办?
通知承租人限期搬离的前提是租赁
合同解除，在租赁
合同没有解除的情况下，承租人可以拒绝搬迁。
在
拆迁中承租人是实际经营人，具有取得补偿的资格。出租人说没有承租人的补偿，目的是独自获得
拆迁补偿款。因此承租人应实实关注出租人是否已经签订了
拆迁补偿协议。如果还没有签定协议，承租人不能停止向
拆迁人主张
拆迁补偿款。若出租人已签订了协议，就应及时
起诉分割
拆迁补偿款。
在
拆迁过程中，承租人应及时与
拆迁办反映该问题和
拆迁导致企业经营性损失的事实，具体事项的处理建议咨询专业律师，根据具体情况出具法律意见。
十、
拆迁后，
拆迁办让我找房东要
拆迁补偿，房东说没有我的补偿，要补偿得找
拆迁办，该找谁要补偿?
此种情况属于
拆迁办和出租人相互推卸责任。应当先确定是否有针对企业的
拆迁补偿、补偿数额以及该补偿是否已经被出租人领取了。
出租人领取的情况下，意味着补偿安置协议已经签订，并且该协议正在履行，接下来出租人会将房屋(企业营业场所)交予
拆迁人拆除，此时房屋存在被强制拆除的风险，那么承租人应当立即直接向出租人主张分害该补偿款。若对该补偿不足以弥补企业的损失。
十一、租赁
合同有"遇到
拆迁，补偿与承租人无关"等类似约定，是不是就没有
拆迁补偿了?
租赁
合同中关于"遇到
拆迁，补偿与承租人无关"的约定本意并非是与承租人彻底没有关系，在实践中，
拆迁补偿中的补偿项目比较多，具体如下：
1、土地区位补偿;
2、房屋重置成新补偿(承租企业有自建房也享有);
3、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
4、停产停业损失的补偿;
5、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
6、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
7、解聘员工的安置补偿费;
8、关于因
拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的
违约金承担等);
9、奖励和补助;
10、其他
根据以上补偿项目，可知其中的部分补偿是应当给与承租经营企业的，因此，根据实际情况是有权主张补偿的，承租人如果以该约定为由不给承租人补偿，承租人应当通过诉讼向出租人主张分割
拆迁补偿款。
十二、房东签完
拆迁补偿协议，拿了补偿款，承租人怎么办?
如果出租人已签了
拆迁补偿协议领取
拆迁补偿款，出租人会将房屋(企业营业场所)交予
拆迁人拆除，房屋存在被强制拆除的风险，承租人应立即
起诉承租人，要求自己做为实际经营人应获得的那部分补偿。
十三、(被
拆迁人)承租人在
拆迁过程中如何维权?
地位不平等，信息不对称，承租人在
拆迁中要争取合理补偿，必须解决这两大问题。
1、通过法律途径顺利的切入和
拆迁办谈补偿，就属于承租人的补偿项目自己谈，自己签署协议，自己领取补偿款。
2、了解
拆迁项目的政策，熟悉
拆迁流程和相关法律规定，懂得如何和
拆迁办周旋，提高谈判地位，获取谈判筹码，必要时提起行政诉讼搭建谈判平台。
十四、(被
拆迁人)承租人如何和
拆迁办谈判?
在
拆迁中，承租人不是被认可的谈判对象，承租人应先解决谈判地位问题。取得地位之后，和
拆迁办谈判前，做到知己知彼。以行政调查为基础，行政诉讼搭建谈判平台为手段，掌握有效的谈判技巧才能立于不败之地。
十五、(被
拆迁人)承租人如何和房东谈判?
承租人和房东是
拆迁中被补偿的对象，但是承租人在
拆迁中的地位不被
拆迁办认可。很多企业
拆迁客户，都是房东签完协议之后，承租人另行
起诉找房东索要补偿。在和房东谈判时，先要熟悉项目的补偿政策，了解哪些补偿是和承租人有关，补偿是多少;其次，依照租赁
合同，是否对
拆迁补偿款有约定。
